“分化明顯”“前冷后熱”，這是業(yè)內對于2021年樓市的概括。新的一年來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )有怎樣表現？專(zhuān)家、機構又是如何預判呢？

　　資料圖 中新經(jīng)緯 攝

　　官方定調

　　對于新一年房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行、住建部已經(jīng)明確定調。

　　日前召開(kāi)的2022年央行工作會(huì )議指出，央行系統要全面深化金融改革開(kāi)放，堅持創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。其中提出，堅持推動(dòng)金融風(fēng)險防范化解，穩妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　在此次會(huì )議召開(kāi)之前，央行、銀保監會(huì )出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是行業(yè)化解風(fēng)險、實(shí)現出清最有效的市場(chǎng)化手段。

　　另?yè)氯A社報道，住建部部長(cháng)王蒙徽在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。將堅決落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署，牢牢堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　王蒙徽提到，一是保持調控政策連續性穩定性；二是增強調控政策協(xié)調性精準性；三是堅決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險；四是持續整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　值得一提的是，在2021年，不少房企被債務(wù)高企和現金流短缺“壓垮”，出現了信用違約。對此，央行行長(cháng)易綱表示，短期個(gè)別房企出現風(fēng)險，不會(huì )影響中長(cháng)期市場(chǎng)的正常融資功能。有關(guān)部門(mén)和地方政府已積極采取措施，穩妥有序化解風(fēng)險，市場(chǎng)預期正在逐步改善。

　　王蒙徽也稱(chēng)，將以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，按照省市統籌的工作要求，以法治化市場(chǎng)化為原則，確保社會(huì )穩定、國家和群眾利益不受損失。

　　資料圖 中新經(jīng)緯 熊思怡 攝

　　預計交易規模仍然巨大

　　回望2021年樓市，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，過(guò)熱的現象其實(shí)也是因為疫情下各類(lèi)資金會(huì )加快進(jìn)入房地產(chǎn)，“但類(lèi)似恐慌性的資金進(jìn)入后，其實(shí)也難以持續，所以后續市場(chǎng)就會(huì )突然轉冷。換句話(huà)說(shuō)，過(guò)熱的現象是暫時(shí)的，而過(guò)冷反而是符合預期的。”

　　對于2022年，嚴躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)表示，從央行當前政策精神來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì )面臨一個(gè)寬松的機會(huì )，尤其是信貸等方面的政策會(huì )進(jìn)一步寬松。樓市將呈現U型態(tài)勢，上半年預計壓力還是比較大；而到了下半年，預計政策放松后會(huì )形成一些新的有利的因素，進(jìn)而促進(jìn)樓市小幅回暖。

　　中信證券認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟支柱地位不變，政策穩定市場(chǎng)的意圖不變，但政策的內容較之歷史有變化，行業(yè)的競爭格局有變化，行業(yè)集中度可能開(kāi)始下降。與此同時(shí)，按揭利率和貸款利率對房地產(chǎn)需求的決定性作用不變，預計從銷(xiāo)售到投資的復蘇鏈條不變。

　　據貝殼研究院測算，房地產(chǎn)按揭總量將達到8萬(wàn)億元，預計能撬動(dòng)22-23萬(wàn)億元的地產(chǎn)交易額。盡管銷(xiāo)售額可能會(huì )有小幅下降，但交易規模仍然巨大。

　　按照當前發(fā)展進(jìn)程，貝殼研究院稱(chēng)，一季度部分核心城市的二手房市場(chǎng)成交量將企穩，二季度價(jià)格就能夠穩住。新房市場(chǎng)也會(huì )隨之改善，并逐步傳遞到土地市場(chǎng)，從而使整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出一種鏈式修復態(tài)勢。

　　不過(guò)，貝殼研究院強調，也要看到，目前市場(chǎng)回升是溫和的、脆弱的、分化的，而行業(yè)整體低溫的局面并未明顯改善，房?jì)r(jià)還在慣性下跌，市場(chǎng)預期、新房項目開(kāi)盤(pán)去化率仍處行業(yè)發(fā)展低位；部分房企風(fēng)險尚未解除，行業(yè)拿地投資需求不足。

　　嚴躍進(jìn)也稱(chēng)，要看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖面臨很多阻力，尤其是雖然政策面寬松，但是購房者入市意愿是否絕對強，以及購房者支付能力是否足夠高，“這都是有不確定性因素的，容易對市場(chǎng)行情造成困擾”。(中新經(jīng)緯 董文博)

　　(文中觀(guān)點(diǎn)僅供參考，不構成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。)