在線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售平臺Zillow公布的美國房屋價(jià)值指數顯示，去年12月美國房屋價(jià)值較11月上漲1.4%，至32.0662萬(wàn)美元，同比上漲19.6%，漲幅創(chuàng )歷史新高。
分析人士認為，隨著(zhù)購房成本的逐漸上升，美國房?jì)r(jià)上漲速度可能在2022年趨緩，迎來(lái)些許降溫。
美國房?jì)r(jià)居高不下
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )（NAR）表示，在協(xié)會(huì )追蹤的183個(gè)大都會(huì )區域中，有181個(gè)區域的單戶(hù)住宅房?jì)r(jià)中值高于一年前。67%的區域房?jì)r(jià)中值同比上漲超過(guò)10%。其中，佛羅里達州蓬塔戈爾達的大都會(huì )區房?jì)r(jià)中值在去年第四季度同比上漲28.7%，漲幅最為強勁。佛羅里達州奧卡拉市和德克薩斯州奧斯汀市房?jì)r(jià)中值分別上漲了28.2%和25.8%，列第二和第三位。愛(ài)荷華州達文波特市房?jì)r(jià)中值下降1.1%，伊利諾伊州皮奧里亞市房?jì)r(jià)中值下跌了0.1%。
據統計，占房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分的美國二手房的價(jià)格增長(cháng)在去年第四季度較去年年初有所放緩，但由于強勁的需求和待售房屋短缺，價(jià)格仍異常強勁。
美國租金上漲速度也很快。根據房地產(chǎn)交易信息提供商CoreLogic在2月15日發(fā)布的單戶(hù)租金指數（SFRI），2021年12月，美國單戶(hù)住宅租金同比增長(cháng)12%，是16年來(lái)最快，該月增幅是2020年同期的三倍多。2021年全年，單戶(hù)住宅租金價(jià)格平均增長(cháng)7.8%，創(chuàng )增速新高。
房地產(chǎn)公司Redfin對公寓型新房源的調查結果也顯示，去年美國平均租金成本上升了14%。
愛(ài)達荷大學(xué)的斯蒂芬·彼得森分析說(shuō)，由于2008年的金融危機，住宅建設實(shí)際上陷入停頓，之后出現供應緊張。而疫情使居家辦公走向普及，這也帶動(dòng)了需求增長(cháng)。疫情導致美聯(lián)儲降息，低利率持續，貸款買(mǎi)房的人不斷增加。
出現房?jì)r(jià)過(guò)熱的不只是美國。根據美國達拉斯聯(lián)邦儲備銀行的數據，全球25個(gè)主要國家的住宅價(jià)格在疫情暴發(fā)后均出現迅猛上漲。22個(gè)國家的住宅價(jià)格上漲幅度超過(guò)可支配收入上漲幅度。房貸余額也不斷擴大，全球家庭債務(wù)大幅增長(cháng)。
購房者負擔上升
美國《華爾街日報》的報道稱(chēng)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)和抵押貸款利率一起上漲，去年第四季度美國購房者的住房負擔能力已經(jīng)出現惡化。激烈的競爭已經(jīng)使更多的買(mǎi)主退出市場(chǎng)。
NAR稱(chēng)，在去年第四季度，單戶(hù)住宅的典型月供已經(jīng)從一年前的1039美元升至1240美元，房貸月負擔增加了19.3%。2021年第四季度首次購房者的房貸月供已占家庭收入的25.6%，為三年來(lái)的最高水平，同比增長(cháng)3.2個(gè)百分點(diǎn)。
據美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司（房地美）的數據，今年美國抵押貸款利率繼續上升。30年期房貸固定利率在今年1月份又上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，至3.55%。房地美表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率目前已經(jīng)達到3.69%，為2020年1月以來(lái)的最高水平。
紐約聯(lián)邦儲備銀行發(fā)布的一份報告預計，美國人今年的房租支出將增加約10%，全美大約1100萬(wàn)個(gè)家庭需要將自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。
NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云認為，盡管房?jì)r(jià)增速不如2021年年初，但隨著(zhù)房?jì)r(jià)繼續攀升，購房者的壓力幾乎得不到緩解。越來(lái)越多的家庭，尤其是潛在的首次購房者已經(jīng)被迫退出市場(chǎng)。
調查公司羅森伯格認為，低利率情況下大量貸款人員有可能在加息局面下受到打擊。
未來(lái)樓市或降溫
經(jīng)歷了價(jià)格大幅上漲后，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲勢頭有所放緩。
根據2月16日發(fā)布的初步數據，NAHB/富國銀行住房市場(chǎng)指數（HMI）在2月略有下降。2月份的初步全國HMI為82。2021年8月，HMI曾觸及75的12個(gè)月低點(diǎn)，在2021年11月、12月和2022年1月，分別為83、84和83。2月，未來(lái)6個(gè)月的單戶(hù)銷(xiāo)售指數初值為80，接近于2021年6月的最低值79；潛在買(mǎi)家流量指數初值為65，也已經(jīng)比1月份的69有所下降。
銷(xiāo)售價(jià)格上漲有觸頂跡象。NAR的數據顯示，在美國全國范圍內，去年第四季度單戶(hù)現房銷(xiāo)售價(jià)格中位數同比上漲14.6%，至36.17萬(wàn)美元。這與前一季度創(chuàng )紀錄的36.31萬(wàn)美元相比已略有下降。
同時(shí)，購房成本進(jìn)一步上漲將抑制購房者進(jìn)入市場(chǎng)意愿。盡管加息周期尚未開(kāi)啟，但在美聯(lián)儲表示將逐步減少購買(mǎi)債券規模后，抵押貸款機構已開(kāi)始上調利率。
美國持續的高通脹數據也讓投資者更加確信，美聯(lián)儲很快將提高短期利率，以抑制通脹。目前，和抵押貸款利率密切相關(guān)的基準10年期國債的收益率已經(jīng)升破2%。截至2月4日當周，MBA30年抵押貸款利率從3.78%上漲至3.83%，導致當周再融資活動(dòng)指數從2355.4下降至2183.5。
房地美經(jīng)濟學(xué)家薩姆·哈特表示，抵押貸款利率的加速上漲可能會(huì )對購房者的需求產(chǎn)生不利影響。
摩根大通也認為，美國住宅投資增長(cháng)將出現減速，從2021年的同比增長(cháng)9%降至2022年的1%左右。
《日本經(jīng)濟新聞》援引美國企業(yè)研究所高級研究員、國際貨幣基金組織政策制定和審查部前副主任德斯蒙德·拉赫曼的觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，2022年美國房地產(chǎn)泡沫將破裂。他認為，和美國股票市場(chǎng)一樣，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。即使考慮了通脹因素，美國房?jì)r(jià)也高于2006年的水平。他認為，市場(chǎng)泡沫依賴(lài)于低利率環(huán)境，一旦環(huán)境改變，就存在著(zhù)真正的風(fēng)險。
不過(guò)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫預計短期內還不會(huì )十分明顯。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，近幾周來(lái)，購房者一直渴望在利率進(jìn)一步上升之前買(mǎi)房。Zillow本周則預計，2022年美國房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲16%。
分析人士認為，美國住房?jì)r(jià)格的走向正受到關(guān)注，因為疫情下貨幣寬松政策造成的房?jì)r(jià)上漲局面有可能因美聯(lián)儲等主要央行的貨幣緊縮而迎來(lái)轉折。與2007-2008年美國住宅價(jià)格暴跌引發(fā)金融機構巨大風(fēng)險不同的是，目前房地產(chǎn)證券化商品的余額比2007-2008年大幅減少，房?jì)r(jià)下跌導致金融系統動(dòng)蕩的可能性不大。但在全球家庭債務(wù)達到創(chuàng )紀錄的55萬(wàn)億美元的情況下，各國仍對房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向充滿(mǎn)警惕。
