在失去了深圳客源的支撐之后，即便東莞連續兩次松綁樓市政策，市場(chǎng)亦未再現昔日的繁華。
數據顯示，5月，東莞新房網(wǎng)簽約22.7萬(wàn)平，同比增長(cháng)2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，東莞一、二手房成交量已經(jīng)實(shí)現了三月連漲。
然而，若將這一數值放至歷史同期水平去對比，這樣的成交依然“少得可憐”，并沒(méi)有復刻過(guò)去幾輪周期中“政策松綁房?jì)r(jià)跳漲”的走勢。
同時(shí)，大量二手房放盤(pán)，漫長(cháng)的去化周期，都指向一個(gè)現實(shí)：投資客已逐步從市場(chǎng)撤離?；赝?0年，東莞房?jì)r(jià)經(jīng)歷了三輪大幅上漲，不少投資客通過(guò)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲利頗豐?，F在，當房?jì)r(jià)上漲空間逐漸收窄，東莞樓市的投資邏輯也悄然生變。
萬(wàn)億GDP的城市基本面
早在90年代，地處珠三角核心位置的東莞就已經(jīng)是制造業(yè)的巨頭。
東莞市位于廣東省東南部，南北分別與兩個(gè)一線(xiàn)城市深圳、廣州接壤，多平原地貌。改革開(kāi)放以前，東莞地區以農漁業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達，改革開(kāi)放后的1979年，全國第一家來(lái)料加工廠(chǎng)——太平手袋廠(chǎng)在東莞虎門(mén)誕生。乘著(zhù)改革開(kāi)放的東風(fēng)，東莞以“三來(lái)一補”為切入點(diǎn)發(fā)展外向型經(jīng)濟，承接港臺商人的投資，經(jīng)濟總量快速上升，1990年代中后期有"東莞塞車(chē)，全球缺貨"的說(shuō)法，而東莞也被稱(chēng)為“世界工廠(chǎng)”。
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，東莞的制造業(yè)實(shí)力逐漸雄厚，已不再是曾經(jīng)那個(gè)僅以數量型和勞動(dòng)密集經(jīng)濟扎堆的“世界工廠(chǎng)”，效益型和資金技術(shù)密集型經(jīng)濟成為東莞發(fā)展的方向。如今，東莞已形成了以電子信息、紡織服裝和制鞋、玩具制造、食品飲料加工、家具制造、造紙、電氣機械及設備制造業(yè)七大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系，華為、OPPO等知名企業(yè)相繼落地東莞。
數據顯示，2002年，東莞市GDP首次突破1000億元大關(guān)，達1186.94億元，來(lái)到2021年，東莞市GDP達10855.35億元，首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，成為全國第15個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億元的城市。近20年，東莞的GDP總量增長(cháng)了近10倍。
隨著(zhù)經(jīng)濟騰飛，東莞也吸引著(zhù)來(lái)自全國的勞動(dòng)力，常住人口隨之增長(cháng)。數據顯示，2000年，東莞市常住人口為644.84萬(wàn)人，2020年末，東莞市常住人口為1046.67萬(wàn)人，20年增長(cháng)了401.83萬(wàn)人。
人口的增長(cháng)必然伴隨著(zhù)居住需求的增長(cháng)，在此背景下，東莞的房產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。
20年三次價(jià)漲高峰
在2002年之前，東莞樓市主要由本地四大開(kāi)發(fā)商——中信地產(chǎn)、宏遠地產(chǎn)、光大地產(chǎn)、新世紀地產(chǎn)占據，2003年開(kāi)始，隨著(zhù)萬(wàn)科、金地、碧桂園等外來(lái)的品牌房企相繼進(jìn)入東莞，“概念營(yíng)銷(xiāo)”和“品牌營(yíng)銷(xiāo)”等新的營(yíng)銷(xiāo)方式正式進(jìn)入東莞，東莞樓市進(jìn)入新的發(fā)展階段。
從成交量來(lái)看，因為緊鄰深圳，東莞樓市的冷熱與深圳樓市緊密相關(guān)。2007年，深圳樓市高位滯漲，風(fēng)險加大，在開(kāi)發(fā)商的有意識引導之下，大量來(lái)自深圳的投資資金開(kāi)始流入東莞市場(chǎng)，東莞合富數據顯示，2007年，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積達617萬(wàn)平米。2007年，東莞的新房住宅均價(jià)為5522元/平左右。
隨后，在2008年金融風(fēng)暴影響下，東莞樓市進(jìn)入低谷，2008年，東莞一手住宅的網(wǎng)簽面積近乎腰斬，為357萬(wàn)平，同比下降42%。此后幾年，東莞市一手住宅的簽約面積逐漸恢復。
2010年，受供不應求以及高端住宅成交突出影響，東莞房?jì)r(jià)迎來(lái)歷史上第一次大幅上漲，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數據顯示，2010年，東莞一手住宅供應462萬(wàn)平，簽約面積442萬(wàn)平，均價(jià)7429元/平，同比增長(cháng)21.4%。
2015年，隔壁的深圳房?jì)r(jià)暴漲，莞深房?jì)r(jià)價(jià)差創(chuàng )歷史最大，東莞房?jì)r(jià)只有深圳的1/3，巨大的價(jià)值洼地，以及眾多莞深交通利好，加上東莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入東莞樓市。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數據顯示，2015年，東莞一手住宅的網(wǎng)簽面積達998.7萬(wàn)平，同比增長(cháng)76%，其中，深圳客對東莞樓市的貢獻比重約為4-5成。這一年，東莞的新房住宅均價(jià)為9797元/平。
2016年，莞深房?jì)r(jià)價(jià)差繼續增大，東莞樓市延續2015年的熱度，簽約面積依舊保持在900萬(wàn)平以上，與此同時(shí)，東莞市房?jì)r(jià)迎來(lái)歷史的最高漲幅。東莞合富數據顯示，2015年之前，東莞房?jì)r(jià)上漲緩慢，上漲幅度基本在10%以?xún)龋?016年，東莞房?jì)r(jià)從2015年的9797元/平漲至13761元/平，漲幅達40%，創(chuàng )歷史最高。
不過(guò)，隨之而來(lái)的即是樓市政策的收緊。2016年10月，全國主要城市樓市政策大幅收緊，東莞亦首次啟動(dòng)“限購”，市場(chǎng)形勢急轉直下，2017——2019年，東莞一手住宅的年度成交面積降至500多萬(wàn)平方米。
直到2020年疫情爆發(fā)后的4月，在寬松貨幣的刺激下，東莞樓市成交量再次回暖，房?jì)r(jià)迎來(lái)第三輪大漲。數據顯示，2020年，東莞新建商品住宅的簽約面積為742萬(wàn)平，創(chuàng )四年內新高。東莞新房住宅供不應求，價(jià)格也大幅上漲至24227元/平，漲幅達20%。
2021年，在“房主不炒”總基調的指導下，全國樓市調控政策收緊，東莞樓市也在限購、首付等方面多次加碼，2021年，東莞新建商品住房的成交面積回落至505萬(wàn)方。
投資邏輯之變
東莞樓市發(fā)展20多年，每年的成交量漲跌不一，唯一不變的即房?jì)r(jià)的上漲，經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，東莞房?jì)r(jià)已經(jīng)漲至2021年的2.7萬(wàn)元/平。在此期間，通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)獲利的人并不在少數。
2015年，東莞還不限購，張帆(化名)和親戚在東莞沙田鎮各買(mǎi)了一套90平左右的商品住宅，總價(jià)80多萬(wàn)。張帆對第一財經(jīng)表示，“當時(shí)買(mǎi)那個(gè)樓盤(pán)，是因為深穗城際的沙田站與這個(gè)樓盤(pán)僅相隔300米，當時(shí)想的是深穗城際的概念。”盡管沙田房?jì)r(jià)的漲幅不如東莞的松山湖、虎門(mén)、長(cháng)安、厚街等區域，但是，2019年，當張帆想要在深圳買(mǎi)房，而賣(mài)掉東莞這套房子的時(shí)候，其總價(jià)也漲了50萬(wàn)左右，最后以130多萬(wàn)的價(jià)格成功出手。張帆的親戚也在2018年為了置換到深圳，以130多萬(wàn)元出手了上述房產(chǎn)。
比較魔幻的是，張帆買(mǎi)房的時(shí)候是為了投資，他表示，從買(mǎi)房、收房到賣(mài)房，自己一次也沒(méi)進(jìn)去看過(guò)這套房，也沒(méi)有對這套房進(jìn)行裝修。
此前，像張帆這樣在東莞買(mǎi)房投資的人并不少。不過(guò)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲空間逐漸見(jiàn)底，投資樓市的購房者開(kāi)始謹慎起來(lái)。
在東莞從事房產(chǎn)銷(xiāo)售6年的李奎(化名)對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)后面大漲的機會(huì )不大，現在在東莞買(mǎi)房的以剛需為主，買(mǎi)來(lái)自己住的比較多，以投資為目的的購房者會(huì )比較謹慎。
近日，記者所在的一個(gè)微信購房群里，一名東莞的業(yè)主表示，自己手中擁有四套東莞房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)在此前行情好的時(shí)候能賣(mài)到2萬(wàn)元/平，現在只能賣(mài)到1.6萬(wàn)元/平，他在考慮要不要賣(mài)掉三套，因為在他看來(lái)，長(cháng)期來(lái)看，手中的幾套房產(chǎn)或許還有比較小的升值潛力，但短期來(lái)看，其手持的房產(chǎn)價(jià)格大概率會(huì )繼續下跌好幾年。
去化周期漲至41個(gè)月
上述東莞業(yè)業(yè)主的擔心不無(wú)道理，因為從當前數據來(lái)看，東莞樓市成交量依舊處于歷史低位，而二手房去化周期已經(jīng)上升至高位。
進(jìn)入2022年，東莞樓市延續了2021年的低迷態(tài)勢。合富研究院統計的數據顯示，2022年一季度，東莞市新建商品住房網(wǎng)簽4934套，創(chuàng )歷史新低。截至2022年3月底，東莞新建商品住宅的去化周期約18個(gè)月，同比增加13個(gè)月，因為成交放緩，消化周期明顯拉長(cháng)。另外，一季度，東莞二手房網(wǎng)簽1957套，同比減少65%。
4月末，在全國不少城市松綁樓市政策的情況下，東莞也加入了樓市政策松綁行列。4月29日，東莞市對購房資格作出調整更新，5月1日起，恢復個(gè)稅購房政策，既認社保，也認個(gè)稅。同時(shí)認定標準由“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”。
半個(gè)月后，東莞樓市政策再次松綁。5月14日，東莞出臺的樓市新政“莞七條”規定，對符合國家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增購買(mǎi)一套商品住房；購買(mǎi)政府認定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20%的額度；個(gè)人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年的可以進(jìn)行交易轉讓。
一系列的政策組合拳，無(wú)疑降低了購房者在東莞購房的門(mén)檻，也加速了房產(chǎn)的流動(dòng)性，此前要三年才能賣(mài)的房產(chǎn)，持有兩年后即可掛牌售賣(mài)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對第一財經(jīng)表示，樓市松綁政策會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)熱度的上升，同步也會(huì )帶動(dòng)成交量提升。
樓市松綁后的5月，東莞樓市成交量開(kāi)始小幅增長(cháng)，一手住宅網(wǎng)簽約22.7萬(wàn)平，同比2021年微增2%；二手房住宅網(wǎng)簽面積15.2萬(wàn)平，約1460套，簽約面積同比2021年增加16%。然而，與2020年同期相比，東莞以二手房的成交面積分別至少下降52.5%和49.3%。與歷史數據比起來(lái)，東莞市一、二手房的成交量依舊處于低位。
銷(xiāo)售端還未明顯好轉的同時(shí)，東莞二手房的掛牌量連續增長(cháng)。諸葛找房數據顯示，5月，東莞市二手房掛牌量為5.8萬(wàn)套，環(huán)比上漲1.5%，掛牌量已經(jīng)連續上漲四個(gè)月。
根據諸葛找房提供的數據，第一財經(jīng)以“庫存/近12個(gè)月平均銷(xiāo)量”的公式來(lái)計算去化周期，截至2021年1月，東莞二手住宅的去化周期約26個(gè)月，截止2021年5月，約33個(gè)月，2022年5月，東莞的二手房去化周期已經(jīng)延長(cháng)至41個(gè)月。
市場(chǎng)上有一種普遍的說(shuō)法：“每一次樓市松綁政策來(lái)臨，就是套現離場(chǎng)的好時(shí)機。”然而，從當前這輪政策松綁后的數據來(lái)看，東莞樓市成交量的明顯回升或許還需要一些時(shí)間，投資客成功脫手房產(chǎn)也變得沒(méi)那么容易。（來(lái)源：第一財經(jīng)、中新網(wǎng)）
