房地產(chǎn)行業(yè)的縮表陣痛到了何種程度？從上市房企已公布的2022年中期業(yè)績(jì)預告可見(jiàn)一斑。

    截至8月2日，據Wind數據顯示，按照申銀萬(wàn)國行業(yè)分類(lèi)，A股74家上市房企公布了2022年中期業(yè)績(jì)預告，按照預告凈利潤上限這一指標，這74家房企合計虧損196億元；若按照預告凈利潤下限這一指標，則合計虧損280億元。

    “利潤下行及虧損的主要原因，一是結算項目減少所致（同期支出并未同比例減少），二是受資產(chǎn)減值影響，企業(yè)需計提相應的存貨跌價(jià)準備，從而影響當期利潤。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，債務(wù)違約房企現在的回款是靠資產(chǎn)打折、降房?jì)r(jià)換來(lái)的，預計未來(lái)一兩年內的業(yè)績(jì)表現可能還會(huì )繼續虧損。

    資產(chǎn)減值等多因素導致虧損

    在上述74家房企中，34家盈利，占比為46%，剩余40家皆虧損。按照業(yè)績(jì)預告類(lèi)型來(lái)看，僅有5家預增，其余皆是預減、續虧、首虧等狀態(tài)。其中，盈利大戶(hù)為招商蛇口、金融街，預告凈利潤上限分別為21億元以及12億元；虧損額度較大的則是藍光發(fā)展、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展等房企，虧損額皆在18億元以上。

    《證券日報》記者查閱多家房企的公告發(fā)現，上述房企虧損原因主要歸為以下幾點(diǎn)：一是受債務(wù)風(fēng)險影響，本期完成售房履約義務(wù)并納入結算的項目銷(xiāo)售毛利較低；二是為維持公司持續經(jīng)營(yíng)，確保項目交付，各項運營(yíng)支出仍在持續發(fā)生；三是美元債產(chǎn)生的匯兌損失；四是項目結算規模下降，主要是受市場(chǎng)低迷以及公司流動(dòng)性承壓影響；五是為了加快回款，部分房企以?xún)r(jià)換量實(shí)現項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下加劇了毛利率下降程度；六是資產(chǎn)減值損失，這一損失數額高者達到29億元。

    “部分‘千億房企’也陷入虧損狀態(tài)，這是多種因素相互影響造成的，主要表現是收支不平衡。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者表示，一是因受市場(chǎng)下行等因素影響，造成銷(xiāo)售去化受阻，同時(shí)，前期所拿高價(jià)地也對利潤空間造成壓力；二是一些企業(yè)的資產(chǎn)出售計劃未能順利實(shí)施；三是三費、工程投入、以及債務(wù)償還等大量資金仍在支出。

    “債務(wù)違約房企銷(xiāo)售預期不利加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，其資產(chǎn)處置也將影響當期損益。此外，部分中小房企則面臨區域市場(chǎng)下行壓力、持有業(yè)務(wù)收入減少、轉型業(yè)務(wù)收入增長(cháng)滯后等問(wèn)題。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，連續虧損企業(yè)當前經(jīng)營(yíng)困難，長(cháng)期發(fā)展潛力存在壓力，這將打擊投資人信心，影響企業(yè)融資活動(dòng)，也將導致企業(yè)基本面惡化，可能觸發(fā)退市風(fēng)險警示。

    更重要的是，從2022年中期業(yè)績(jì)預告來(lái)看，出現數十億元虧損的房企，多是出險房企，其多已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，扭虧之路很難走。那么，上市房企的虧損面會(huì )繼續擴大嗎？

    扭虧之路如何走？

    “目前這些企業(yè)要改變虧損現狀需要經(jīng)歷較為復雜的過(guò)程，比如債務(wù)處理、銷(xiāo)售回款、是否能得到融資等關(guān)乎企業(yè)生存的關(guān)鍵要素都相互影響和互相制約。”肖云祥表示，一般情況下，公司會(huì )采取出售資產(chǎn)這種大宗交易的方式來(lái)快速扭轉虧損現狀，但這并不能從根本上解決問(wèn)題。企業(yè)提升銷(xiāo)售去化能力，降低支出，恢復自身造血能力才是解決問(wèn)題的根本，但這亦需要更為有力的政策助力或相關(guān)主體來(lái)盤(pán)活。

    “仍需圍繞‘開(kāi)源節流’出發(fā)，有營(yíng)收壓力的房企可以通過(guò)與優(yōu)質(zhì)房企合作的形式回流現金，積極解決企業(yè)自身的問(wèn)題。”諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，同時(shí)，提升自身的造血能力，加強銷(xiāo)售回款。

    劉水也直言，出險企業(yè)應盡快進(jìn)行債務(wù)重整，走出流動(dòng)性危機，改善基本面，恢復日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    值得關(guān)注的是，對于虧損高達數十億元的出險上市房企而言，未來(lái)經(jīng)營(yíng)表現將如何？

    在肖云祥看來(lái)，出險企業(yè)虧損狀況大概率還會(huì )持續，但虧損幅度會(huì )收窄。而對于正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，利潤空間會(huì )得到一定程度的修復，主要是受樓市寬松政策效力逐漸釋放、市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖、集中供地拿地成本降低等因素的影響。

    關(guān)榮雪則認為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處恢復階段，寬松政策頻頻出臺，但實(shí)際效果較有限，而且不少房企下半年償債壓力仍然不小，未來(lái)虧損形勢的改善幅度存在一定不確定性。對此，劉水則稱(chēng)，受市場(chǎng)下行持續影響，未來(lái)不排除虧損企業(yè)繼續增加的可能性，畢竟，行業(yè)整體業(yè)績(jì)仍需待市場(chǎng)回暖后才能向好。（證券日報 記者 王麗新）