證監會(huì )3月24日消息，近日證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，并將進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規則。
此次《通知》共提出四方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
《通知》提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs.優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。
國家發(fā)改委同日發(fā)布消息，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。
要點(diǎn)速覽
研究支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs；
優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目；
嚴禁規避房地產(chǎn)調控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項目變相融資；
首次發(fā)行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元；
不超過(guò)10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發(fā)起人流動(dòng)資金；
申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權類(lèi)項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%；
適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數；
抓緊推動(dòng)REITs專(zhuān)項立法。
研究支持消費基礎設施發(fā)行REITs
證監會(huì )強調，加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力。
具體來(lái)看，拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型。貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議關(guān)于著(zhù)力擴大國內需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費的基礎作用，把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs.優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs.項目用地性質(zhì)應符合土地管理相關(guān)規定。項目發(fā)起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。嚴禁規避房地產(chǎn)調控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項目變相融資。
分類(lèi)調整項目收益率和資產(chǎn)規模要求。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權類(lèi)項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權類(lèi)項目，預計未來(lái)3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規模不低于首發(fā)規模的2倍。
推動(dòng)擴募發(fā)行常態(tài)化。按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵運營(yíng)業(yè)績(jì)良好、投資運作穩健、會(huì )計基礎工作規范的上市REITs通過(guò)增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開(kāi)展并購重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價(jià)機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發(fā)行上市。
擴大市場(chǎng)參與主體范圍。支持經(jīng)營(yíng)規范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs，依托其在基礎設施項目?jì)浜瓦\營(yíng)管理優(yōu)勢，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
加強二級市場(chǎng)建設。健全二級市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價(jià)，督促其積極履行做市義務(wù)。適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數。
完善審核注冊機制
證監會(huì )指出，完善審核注冊機制，提高制度化規范化透明化水平。
具體而言，優(yōu)化審核注冊流程。建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會(huì )和證券交易所原則上應當將問(wèn)題一次匯總成書(shū)面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統一發(fā)出。堅持開(kāi)門(mén)辦審核，定期開(kāi)展市場(chǎng)機構座談會(huì )，傳遞監管工作理念。
明確大類(lèi)資產(chǎn)準入標準?？偨Y試點(diǎn)經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區、收費公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類(lèi)型，按照“成熟一類(lèi)、推出一類(lèi)”的原則，細化完善審核和信息披露要點(diǎn)，對項目質(zhì)量從嚴要求，并以適當方式向市場(chǎng)公開(kāi)，加快成熟類(lèi)型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節奏。同時(shí)，建立常態(tài)化會(huì )商機制，著(zhù)力解決“新類(lèi)型”項目面臨的重大疑難和無(wú)先例問(wèn)題，并通過(guò)培訓、典型案例分享等方式向市場(chǎng)公開(kāi)，加快試點(diǎn)項目進(jìn)展，引導市場(chǎng)規范發(fā)展。
完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規則，完善資產(chǎn)估值和詢(xún)價(jià)定價(jià)機制，規范發(fā)行推介、詢(xún)價(jià)、定價(jià)、配售行為。制定臨時(shí)信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。
規范與發(fā)展并重促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行
通知明確，規范與發(fā)展并重，促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。
具體來(lái)看，構建全鏈條監管機制。遵循REITs特點(diǎn)規律和風(fēng)險特征，結合基礎設施REITs試點(diǎn)模式，建立健全包括項目盡調、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運營(yíng)管理、二級市場(chǎng)交易等環(huán)節的全鏈條監管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強對基礎資產(chǎn)質(zhì)量、運營(yíng)管理的穿透監管。
促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責。證監局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì )和基金業(yè)協(xié)會(huì )等單位應當各司其職，協(xié)同配合，形成監管合力。壓實(shí)基金管理人的主動(dòng)管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權益人、外部運營(yíng)管理機構、財務(wù)顧問(wèn)、證券基金服務(wù)機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。
進(jìn)一步凝聚各方合力
通知提出，進(jìn)一步凝聚各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
具體而言，建立重點(diǎn)地區綜合推動(dòng)機制。依托REITs儲備項目豐富的重點(diǎn)地區，聚焦國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的能源、交通、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房和數據中心等重點(diǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)完善由地方發(fā)展改革委、證監局、金融局、國資委等多部門(mén)參加的綜合推動(dòng)機制，統籌協(xié)調解決REITs涉及的項目合規、國資轉讓、稅收政策、權益確認等問(wèn)題，保障常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。堅持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”方針，著(zhù)力推動(dòng)解決民營(yíng)企業(yè)REITs試點(diǎn)存在的困難和問(wèn)題。
推動(dòng)完善配套政策。加強與相關(guān)部門(mén)溝通，進(jìn)一步明確基礎設施REITs的會(huì )計處理方式和稅收征管細則。推動(dòng)社?；?、養老金、企業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與投資，積極培育專(zhuān)業(yè)化REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩運行。借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，及時(shí)總結REITs試點(diǎn)經(jīng)驗，抓緊推動(dòng)REITs專(zhuān)項立法。
