作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要方式之一，基礎設施REITs有效連接了實(shí)體經(jīng)濟和資本市場(chǎng)，既是基礎設施領(lǐng)域也是金融領(lǐng)域的一項重要創(chuàng )新。今年以來(lái)，多資產(chǎn)類(lèi)型的基礎設施REITs項目拓展如火如荼，各類(lèi)市場(chǎng)機構活躍度不斷提升。
國內公募REITs（C-REITs）市場(chǎng)7月收益情況
數據來(lái)源：Wind、中金公司研究部
消費基礎設施REITs漸行漸近
“目前消費基礎設施項目都在積極推進(jìn)中，盡管具體落地時(shí)間暫時(shí)無(wú)法確定，但市場(chǎng)參與各方都抱有很大期待。”有業(yè)內人士表示。市場(chǎng)機構參與活躍度持續提升的背后，來(lái)自政策監管層面鼓勵信號的釋放成為重要支撐。
今年以來(lái)，國家發(fā)展改革委、證監會(huì )等紛紛圍繞消費基礎設施公募REITs項目密集發(fā)聲。3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs；7月中旬，商務(wù)部等13個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費若干措施的通知》中提到，支持符合條件的家居賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）；7月下旬，證監會(huì )在召開(kāi)的2023年系統年中工作座談會(huì )中就提出“抓緊推動(dòng)消費基礎設施等新類(lèi)型公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）項目落地”。
業(yè)內人士表示，對于REITs市場(chǎng)而言，新類(lèi)型REITs的發(fā)行上市能夠推動(dòng)市場(chǎng)持續擴容增類(lèi)，同時(shí)豐富投資者可投標的。將消費基礎設施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，也有助于進(jìn)一步引入社會(huì )資本更多參與線(xiàn)下消費場(chǎng)景投資。
華夏基金相關(guān)負責人告訴記者，消費基礎設施REITs落地的意義及緊迫性主要為以下幾個(gè)方面：首先，消費基礎設施REITs是落實(shí)擴大內需戰略并支持國內消費的重要舉措，推動(dòng)消費基礎設施REITs發(fā)展，能夠實(shí)現以投資帶動(dòng)消費，惠及民生同時(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟；其次，發(fā)行消費類(lèi)基礎設施REITs有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)并優(yōu)化投融資模式，從而提升消費的空間載體，改善消費條件，優(yōu)化消費場(chǎng)景；再次，消費基礎設施REITs的發(fā)行能夠增加投資者的投資范圍，幫助投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高市場(chǎng)流動(dòng)性，從而吸引更多資金投入REITs市場(chǎng)，推動(dòng)整個(gè)REITs市場(chǎng)的發(fā)展。
相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)也已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，各項申報發(fā)行工作穩步推進(jìn)。截至目前，已有多家上市公司發(fā)布公告表示將籌劃發(fā)行消費基礎設施REITs。百聯(lián)股份公告稱(chēng)，公司作為原始權益人，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發(fā)行公募REIT；天虹股份也公告，擬以其下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點(diǎn)發(fā)行公募REIT項目。另外，有消息稱(chēng)，華潤置地消費基礎設施公募REIT、萬(wàn)達商管消費基礎設施公募REIT、首創(chuàng )鉅大奧特萊斯公募REIT等項目也都在籌備中。
華潤元大基金資產(chǎn)證券化部總經(jīng)理林海介紹，從國際經(jīng)驗來(lái)看，海外成熟REITs市場(chǎng)中，消費型基礎設施為主流底層資產(chǎn)，收益較為可觀(guān)。截至2022年年底，我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量市值約35萬(wàn)億元至40萬(wàn)億元，全國購物中心體量達到5億平方米，但成交活躍度偏低，其核心原因在于不動(dòng)產(chǎn)大宗交易金額較大、門(mén)檻過(guò)高。公募REITs以資產(chǎn)證券化的方式，將使不動(dòng)產(chǎn)投資的門(mén)檻降低，普通投資者能夠參與投資，未來(lái)百貨商場(chǎng)、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)有望盤(pán)活。
在中航基金董事總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫看來(lái)，對發(fā)行人而言，由于消費基礎設施項目投資金額高且投資回收周期長(cháng)，通過(guò)將消費基礎設施項目打包發(fā)行REITs，能引入社會(huì )資本，增強持有消費基礎設施資產(chǎn)的公司資本實(shí)力，擴大業(yè)務(wù)規模，促進(jìn)資金融通?；厥召Y金可用于新項目投資建設，改善消費條件，創(chuàng )新消費場(chǎng)景，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的方向。
類(lèi)別不斷豐富 項目?jì)涑渥?/strong>
“新類(lèi)型公募REITs的放開(kāi)還需要監管及各方的共同認可，我們也希望在現有REITs穩步發(fā)展的基礎上，未來(lái)能夠逐步放開(kāi)更多不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)類(lèi)型，進(jìn)一步提升公募REITs的投資品類(lèi)。”華夏基金方面表示。
除了諸如百貨商場(chǎng)、購物中心等消費基礎設施項目，多種資產(chǎn)類(lèi)型中的文旅公募REITs也在靜待“零的突破”。此前有業(yè)內人士透露，該類(lèi)型首批項目有望在年內取得突破。據統計，包括武當山、華山、黃山、武隆喀斯特、洛陽(yáng)龍門(mén)、矮寨奇觀(guān)等多地景區都啟動(dòng)了公募REITs招標、申報相關(guān)工作。
中國國際工程咨詢(xún)有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)茍護生撰文表示，公募REITs作為一種直接融資工具，將資產(chǎn)出表進(jìn)行真實(shí)銷(xiāo)售和破產(chǎn)隔離，大大激發(fā)了盤(pán)活文旅資產(chǎn)的創(chuàng )新活力。通過(guò)REITs等形式盤(pán)活文旅存量資產(chǎn)，可以帶動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于釋放文化資源稟賦，培育文旅發(fā)展動(dòng)能。茍護生同時(shí)也強調文旅基礎設施REITs應嚴把底層資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，資產(chǎn)合規尤為重要。相關(guān)REITs穩健發(fā)展，底層資產(chǎn)質(zhì)量過(guò)硬是基本保障，特別是資產(chǎn)合規性、收益穩定性等方面，必須經(jīng)得起時(shí)間和實(shí)踐檢驗。
更豐富的項目也在政策支持下不斷涌現。國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司副司長(cháng)、一級巡視員韓志峰此前介紹，國家發(fā)展改革委目前已向證監會(huì )推薦35個(gè)基礎設施REITs項目，其中包括4個(gè)擴募項目。另外，國家發(fā)展改革委也已先后組織召開(kāi)16場(chǎng)開(kāi)門(mén)辦公會(huì )，對71個(gè)基礎設施REITs項目進(jìn)行集體研討，涉及購物中心、光伏風(fēng)電、大數據中心等多種資產(chǎn)類(lèi)型。
機構看好公募REITs配置價(jià)值
一級市場(chǎng)各類(lèi)項目穩步推進(jìn)的同時(shí)，二級市場(chǎng)上的公募REITs行情也在近期逐步企穩回暖。
來(lái)自中金公司統計數據顯示，截至7月31日，公募REITs的28只上市標的總市值為916億元（含擴募份額），自由流通市值404億元。受到“FOF入市”等積極因素影響，7月公募REITs市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，市場(chǎng)情緒持續修復。其中，產(chǎn)權REITs流通市值加權總回報為5.08%，經(jīng)營(yíng)權REITs流通市值加權總回報為5.07%。場(chǎng)內日均成交額環(huán)比上升29%，日均達3.45億元，日均換手率由6月的0.71%上升至0.97%，為近4個(gè)月最高。月度大宗交易額由6月的15.7億元降至8.7億元。
東興證券認為，從長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )過(guò)多偏離實(shí)際資產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，二級市場(chǎng)價(jià)格會(huì )表現為向內在價(jià)值回歸。中信建投認為，公募REITs市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間分化會(huì )比較明顯，建議重點(diǎn)關(guān)注整租類(lèi)REIT、廠(chǎng)房類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區REIT及能源基礎設施REIT等三大方向。
“我們認為3-6個(gè)月維度看，市場(chǎng)流動(dòng)性及基本面或均有積極變化。流動(dòng)性端，公募FOF投研資源投入后對公募REITs的實(shí)際配置節奏值得關(guān)注，同時(shí)建議積極關(guān)注下半年新項目入市情況。”中金公司投研團隊表示，業(yè)績(jì)端建議關(guān)注各項目下半年經(jīng)營(yíng)修復以及經(jīng)營(yíng)穩定性，如產(chǎn)權項目招租與簽約進(jìn)展、高速公路項目貨車(chē)流量改善以及能源項目現金流增長(cháng)等。
（來(lái)源： 經(jīng)濟參考報）
