在近些年的房地產(chǎn)江湖，險資可謂一支不容忽視的力量。隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入下行調整周期，險企對房地產(chǎn)的“愛(ài)恨情仇”演繹得更加強烈而鮮明——它們紛紛減持甚至清倉A股房地產(chǎn)公司股票。但它們對房地產(chǎn)并非“揚長(cháng)而去”，而是換了一種角色，從當“股東、債主”變?yōu)楫?ldquo;房東”，化身超級“收租者”。

　　中國證券報記者梳理近一年來(lái)險資不動(dòng)產(chǎn)投資操作，重視物權、積極當“房東”成為一個(gè)顯著(zhù)趨勢，多筆數十億元的大宗交易已漸次落地。“房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，不論過(guò)去、現在還是未來(lái)，險資都不會(huì )缺席。”業(yè)內人士坦言。

　　險資轉身做“房東”，甚至做未來(lái)REITs底層資產(chǎn)的培育者，一方面是險資和不動(dòng)產(chǎn)具有天然的契合度；另一方面則是資產(chǎn)荒下險資的資產(chǎn)配置面臨諸多新挑戰，不少實(shí)力靠前的險企冀望在另類(lèi)投資方面找到更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緩解長(cháng)期資負匹配矛盾的同時(shí)，以穩健“租金”或“紅利”來(lái)為自己增添一股穩定的現金流。

　　積極買(mǎi)入不動(dòng)產(chǎn)

　　日前，煙臺芝罘萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）與坤元辰興（廈門(mén)）投資管理咨詢(xún)有限公司，持股比例分別為99.99%和0.01%。

　　股權進(jìn)一步穿透來(lái)看，上述合伙企業(yè)由新華保險和中金資本分別持股99.9%、0.1%，即去年末新華保險與中金資本宣布共同成立的百億不動(dòng)產(chǎn)投資基金。今年4月，北京萬(wàn)達廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司的股東騰挪，和上述案例如出一轍。股東更換后，新華保險和中金資本以不動(dòng)產(chǎn)基金形式實(shí)現了對北京萬(wàn)達廣場(chǎng)實(shí)業(yè)的接盤(pán)。

　　多地萬(wàn)達廣場(chǎng)易主，險資成為接盤(pán)主力。“從去年起，多家險資機構與萬(wàn)達就在陸續接觸，商討資產(chǎn)包買(mǎi)賣(mài)的可能性。目前一些項目已經(jīng)落地。”記者從業(yè)內了解到。

　　除了新華保險，陽(yáng)光保險、大家保險等都深度參與其中。其中，陽(yáng)光保險拿下了位于合肥、上海、廣州、太倉、湖州的多家萬(wàn)達廣場(chǎng)；大家保險收入上海松江萬(wàn)達廣場(chǎng)和周浦萬(wàn)達廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達廣場(chǎng)和江門(mén)臺山萬(wàn)達廣場(chǎng)。

　　縱觀(guān)全行業(yè)，險資在不動(dòng)產(chǎn)方面的布局亦有升溫之態(tài)，多家險企積極“掃貨買(mǎi)樓”。此前，中郵人壽接盤(pán)大悅城轉讓的北京中糧·置地廣場(chǎng)項目，總價(jià)近43億元；國壽系公司以超39億元總價(jià)買(mǎi)入世茂珠海綜合體項目51%股權。

　　在商業(yè)辦公類(lèi)地產(chǎn)之外，險資也在押注物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區、租賃住房社區、養老社區等持有型不動(dòng)產(chǎn)項目。例如，泰康保險去年末從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園，長(cháng)三角、大灣區及京津冀均有覆蓋；平安人壽收購基匯資本的物流資產(chǎn)，包括位于廣東江門(mén)的兩個(gè)物流園及陜西西咸新區的物流園。市場(chǎng)人士透露，上述兩筆投資所涉資金均超過(guò)20億元。此外，過(guò)去一年間，友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等多家險企也都有較大的不動(dòng)產(chǎn)投資動(dòng)作。

　　不愛(ài)股票愛(ài)物權

　　對于地產(chǎn)領(lǐng)域投資，險資角色已發(fā)生明顯轉變。

　　“這與前些年險資偏愛(ài)地產(chǎn)股有很大不同。以前很多險資機構重倉地產(chǎn)股。這幾年地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險集中暴露，不少險資選擇減倉或清倉離場(chǎng)。換個(gè)視角，這兩年，大家對辦公類(lèi)、商業(yè)類(lèi)以及康養地產(chǎn)、長(cháng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區、物流倉儲等領(lǐng)域的物權投資有了明顯偏好，不管是關(guān)注度還是實(shí)際落地都多了。”一位大型險企人士表示。“目前，60多家保險集團或公司已經(jīng)備案了不動(dòng)產(chǎn)投資能力。雖然一些公司有股權和不動(dòng)產(chǎn)投資部門(mén)，但實(shí)際直接投資經(jīng)驗不多，也會(huì )通過(guò)私募基金等形式投資持有型不動(dòng)產(chǎn)。”

　　多位險資人士透露，持有型不動(dòng)產(chǎn)覆蓋的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型多樣，商業(yè)綜合體、物流園、產(chǎn)業(yè)園、數據中心、租賃住房、養老社區等都可歸入此類(lèi)。“如果資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，它們是能夠貢獻穩定現金流的，具有類(lèi)固收特征。從更長(cháng)時(shí)間維度看，它們能抵御通脹，帶來(lái)長(cháng)期保值增值收益。”上述人士說(shuō)。

　　險資在地產(chǎn)股上做減法，在地產(chǎn)物權資產(chǎn)上做加法，這種投資思路的更迭也是從中短期套利思維向長(cháng)周期經(jīng)營(yíng)思維轉變的體現。

　　在北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)、風(fēng)險管理與保險學(xué)系教授鎖凌燕看來(lái)，險資布局方向從追求投資增值的地產(chǎn)股，逐步轉向追求長(cháng)期穩定現金流回報的不動(dòng)產(chǎn)物權資產(chǎn)，這可能也是適應地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”后收益風(fēng)險特點(diǎn)的投資策略。

　　“保險資金與不動(dòng)產(chǎn)具有較高適配性。不動(dòng)產(chǎn)占用資金多、投資周期長(cháng)，風(fēng)險多集中于前期開(kāi)發(fā)階段，底層資產(chǎn)一旦進(jìn)入穩定運營(yíng)階段，就可以為資產(chǎn)持有人提供長(cháng)期穩定的現金流收入。發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)驗表明，商業(yè)地產(chǎn)回收周期在10年至20年，與保險資金特別是壽險資金體量大、久期長(cháng)的特點(diǎn)比較契合，以物權形式持有恰當比例不動(dòng)產(chǎn)，有利于優(yōu)化保險資金期限結構，助力資產(chǎn)負債匹配。”鎖凌燕表示。

　　國際上險企對于不動(dòng)產(chǎn)配置比例一般在10%左右，目前國內主要保險機構投資性不動(dòng)產(chǎn)比例還比較低，即便是頭部上市險企，配置比例也普遍不足5%。多位專(zhuān)家認為，在盤(pán)活存量資產(chǎn)等政策導向下，險資加碼地產(chǎn)物權資產(chǎn)的趨勢仍會(huì )持續一段時(shí)間，至于能否拉高行業(yè)整體配置比例還是個(gè)未知數。

　　“行業(yè)內普遍操作是，根據資金的久期、償付能力等方面的限制條件，來(lái)確定每類(lèi)資產(chǎn)的長(cháng)期配置中樞，有了配置中樞以后，再到組合管理的層面進(jìn)行戰術(shù)資產(chǎn)配置。我們要圍繞長(cháng)期的配置中樞，各類(lèi)資產(chǎn)現在到底是標配，還是超配，亦或是低配，需根據短期市場(chǎng)變化而調整。權益類(lèi)資產(chǎn)也好，不動(dòng)產(chǎn)這種另類(lèi)資產(chǎn)也罷，短時(shí)間大幅度提升配置比例是比較難的。”一位資深保險資管人士告訴記者。

　　承壓的基本盤(pán)

　　“性?xún)r(jià)比”是近年來(lái)險資機構考慮入手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)常常談?wù)摰囊粋€(gè)詞匯。

　　“面對比較合意的標的，從精挑細選、內部論證到洽談，再到落地，一系列流程很多。好的資產(chǎn)要有穩定現金流，也要有不錯的運營(yíng)前景，還要有較高的增值潛力，能真正買(mǎi)入好的資產(chǎn)是可遇不可求的。市場(chǎng)上很多資產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩三年調整，已經(jīng)具有很高性?xún)r(jià)比，如果遇到合適標的，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)入可能是比較劃算的。另外，部分項目在助力化解存量風(fēng)險上也能體現險資擔當。”一位國有險企相關(guān)負責人表示。

　　在房地產(chǎn)此輪周期性調整之下，一些流動(dòng)性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現、回籠資金，將較為成熟且優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目以打折價(jià)擺上貨架，為險資“抄底”帶來(lái)機遇，并鎖定了一個(gè)投資安全邊界。

　　更為迫切和現實(shí)的問(wèn)題是，投資市場(chǎng)的資產(chǎn)荒愈演愈烈。

　　近兩年，險企負債端的保費持續增長(cháng)，但在資產(chǎn)端面臨的考驗重重。“源源不斷的資金進(jìn)來(lái)，怎么做好配置？有的公司甚至有意控制負債端增速，因為資產(chǎn)端配置、穩住收益率的壓力實(shí)在太大了。”北京某險企人士說(shuō)。

　　目前，固收類(lèi)資產(chǎn)依然是險資投資的基本盤(pán)和壓艙石，然而在低利率市場(chǎng)環(huán)境和資產(chǎn)荒背景下，險企面臨的利差損挑戰在加大，固收資產(chǎn)收益率甚至無(wú)法覆蓋一些早期業(yè)務(wù)成本。資本市場(chǎng)持續震蕩，加之新會(huì )計準則實(shí)施，貢獻收入彈性的權益類(lèi)資產(chǎn)配置也面臨一定困境，除了行業(yè)趨之若鶩的紅利、高股息資產(chǎn)，大部分險資機構對加倉權益類(lèi)資產(chǎn)還相對謹慎。“新會(huì )計準則實(shí)施之后，大家對權益類(lèi)資產(chǎn)比較審慎。如果權益投資出現2022年、2023年那樣的情況，對財務(wù)報表的壓力是非常大的。”某上市險企相關(guān)投資負責人表示。

　　險資急需拓展投資渠道，挖掘投資機會(huì )，多元化管理資產(chǎn)，分散投資風(fēng)險。業(yè)內人士認為，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資標的，尤其是成熟的商業(yè)綜合體，以其穩定的現金流和長(cháng)期投資回報，不僅能夠提供穩定的分紅收益，而且隨著(zhù)時(shí)間推移，其資產(chǎn)價(jià)值有望得到提升，為險資帶來(lái)雙重收益。大多數不動(dòng)產(chǎn)投資采用成本計量法，其價(jià)值波動(dòng)對險企報表影響有限，同時(shí)償二代二期的監管規則針對投資性房地產(chǎn)，保留了低風(fēng)險因子賦值，減少了對險企償付能力的消耗。

　　探索新模式

　　除了直接投資持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)外，近年來(lái)險資還在持續布局類(lèi)REITs和公募REITs。數據顯示，截至目前，在我國已正式上市38只公募REITs中，多數獲配機構名單都有險資身影。同時(shí)，在公募REITs市場(chǎng)，險資去年還增添了管理人角色。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投建管退”的鏈條完整閉環(huán)，會(huì )有越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項目獲得險資支持，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

　　“盡管有關(guān)于如何退出的未雨綢繆的打算，頭部險企持有不動(dòng)產(chǎn)項目的周期還是較長(cháng)的，符合長(cháng)錢(qián)長(cháng)投的定位。”業(yè)內人士告訴記者。

　　未來(lái)，險資會(huì )進(jìn)一步發(fā)揮REITs底層資產(chǎn)的重要培育者與供給方角色。上海太保不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理高小羊認為，險資對不動(dòng)產(chǎn)和基礎設施領(lǐng)域的投資，介入的時(shí)點(diǎn)可以覆蓋開(kāi)發(fā)階段與交付運營(yíng)爬坡階段的資產(chǎn)，這些尚未充分體現市場(chǎng)價(jià)值的資產(chǎn)需要中長(cháng)期資金的培育，不宜急于分割散售或擇機獲利退出，而是持有直至其經(jīng)營(yíng)表現達到相對成熟階段。

　　“可以預期，未來(lái)政策會(huì )對底層資產(chǎn)類(lèi)型不斷擴容，到時(shí)候市場(chǎng)規模發(fā)展起來(lái)，流動(dòng)性做起來(lái)，潛力巨大。”某保險集團投資負責人表示，“抓住底層資產(chǎn)，發(fā)掘核心資產(chǎn)的能力很重要，我們要‘把魚(yú)從頭吃到尾’，等到它運行平緩，可以把它變成類(lèi)REITs退出。等到公募REITs市場(chǎng)流動(dòng)性好起來(lái)，市場(chǎng)達到萬(wàn)億級別，再把它變成公募REITs。我們的授權保單有20年、30年以上，天然要做長(cháng)期配置，我們不怕這個(gè)時(shí)間周期長(cháng)。”（來(lái)源： 中國證券報）