漳州市薌城區華港花園改造后，增設了健身器材，居民點(diǎn)贊。
改造后的安溪縣鳳鳴路小區開(kāi)辦了長(cháng)者食堂。
安溪縣東岳小區改造前，外立面雜亂，道路坑坑洼洼。 （受訪(fǎng)單位供圖）
改造后的安溪縣東岳小區煥然一新，道路鋪上瀝青，車(chē)輛停放有序。
核心提示
87.55萬(wàn)戶(hù)！這是自2019年福建大力推進(jìn)城鎮老舊小區改造后，截至目前全省受益居民的戶(hù)數。近5年來(lái)，全省已改造老舊小區6091個(gè)，累計完成投資額達188億元。
不久前，住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委等7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》。該通知提出了老舊小區改造的3個(gè)重點(diǎn)——抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”。
“回頭看”近5年的老舊小區改造，究竟福建探索出了怎樣的路子？改造中，如何兼顧“面子”與“里子”、“硬件”與“軟件”、“多數”與“少數”？是否建立起合適的制度框架、政策體系和工作機制，讓“煥新”老舊小區“常新”？
帶著(zhù)上述問(wèn)題，近日，記者走訪(fǎng)福建多地改造中和改造后的老舊小區。在現場(chǎng)，記者感受到，曾被視為城市衰老符號的老舊小區，如今正煥發(fā)新生，實(shí)現逆齡蛻變！
如何改？
采取“加減乘除法”重構社區空間的做法，增加公共空間，減少違章建筑，消除安全隱患
當下季節的漳州薌城區，微風(fēng)不燥，溫度正好，宜散步。
晚飯后，在小區里走幾圈，是薌城區華港花園居民韓麗娜的日常。這個(gè)于2021年實(shí)施改造的老舊小區已舊貌換新顏，小區大門(mén)旁的車(chē)輛有序停放，居民樓旁規劃整齊的灌木、喬木枝繁葉茂，以前破損不齊的水泥路變成平整寬敞的柏油路。韓麗娜感慨：“小區變美了，人的心情也跟著(zhù)好了。”
小區新增的小公園里，臂力訓練器、扭腰器、步行器等健身器材一字排開(kāi)，阿姆孫真真、曾秀華正在鍛煉。“新添設的健身器材用著(zhù)感覺(jué)非常好，每天鍛煉鍛煉身體，出出汗，特別好。”
距離華港花園不到幾公里遠的天福園小區，這段時(shí)間正忙于改造。管道施工、電梯安裝、道路翻新……目前，一項又一項大工程正在推進(jìn)之中。
小區施工，對于居民而言，難免造成不便。但75歲的張阿姨到女兒家的次數反而更頻繁了。她手持鑰匙扣，“嘀——”一聲，就能開(kāi)啟門(mén)禁，打開(kāi)大樓的門(mén)后，乘坐加裝的電梯，不到1分鐘，就到了位于8樓的女兒家中。“這一身老骨頭，再也不用爬樓梯了。”張阿姨說(shuō)，以前去女兒家，到了就不想再出門(mén)，因為爬樓梯太累了。
老舊小區“逆生長(cháng)”，其背后是“加減乘除法”重構社區空間的做法在發(fā)揮重要作用。
加的是空間規劃，把更多公共空間留給居民活動(dòng)，為居民服務(wù)。
做好小區空間規劃、功能設計之余，還需要為小區減負。減的是違章建筑，除的是安全隱患。
天福園小區的部分業(yè)主在小區改造前，心里也曾有些疙瘩。“老舊小區改造，44間店面要整改，意味著(zhù)44戶(hù)商家的生意要停擺。”漳州市城管局一級主任科員李閩杰一語(yǔ)道破。
天福園小區是商住兩用小區，也是福建較為知名的古玩市場(chǎng)和奇石市場(chǎng)，每周日固定舉辦“天福園奇石古玩城群英會(huì )”。2013年，小區被規劃建設為漳州收藏文化城。
整改，并非一刀切。在征求了上百條意見(jiàn)后，漳州市城管局摸清小區閑置的店面，當起免費的“房產(chǎn)中介”；改造期間，天福園小區內“淘寶閣”一條街被騰出，供部分商家臨時(shí)擺攤；保留每周一次的“天福園奇石古玩城群英會(huì )”傳統節目，小區在原有的步行街基礎上規劃奇石古玩市場(chǎng)……
改造過(guò)程中，許多小區內如蜘蛛網(wǎng)般的管線(xiàn)，再也看不見(jiàn)了！
泉州市安溪縣東岳小區是一個(gè)有著(zhù)34年樓齡的老小區。改造前，通信線(xiàn)纜、電線(xiàn)電纜、自來(lái)水管等管線(xiàn)呈蜘蛛網(wǎng)分布。9號樓居民黃徹成還記得，改造前小區地下管道散發(fā)的惡臭味，在夏天更加讓人難以忍受。自從2021年底小區完成改造后，此類(lèi)糟心事再也不見(jiàn)了。該小區重新建設的雨污管網(wǎng)長(cháng)度達4.9公里，解決了污水外溢的問(wèn)題。
記者走訪(fǎng)發(fā)現，福建許多改造的小區明確了公共空間區域范圍及功能分區，合理規劃停車(chē)位。同時(shí)，雨污管網(wǎng)建設，道路硬化并鋪設瀝青、透水磚，建筑立面重新刷漆改造等項目一一推進(jìn)，并增設了小區宣傳欄、照明設備、監控和門(mén)禁等智能化系統，有條件的小區還開(kāi)展了停車(chē)設施整治，安裝充電樁、加裝電梯等。
老舊小區改造，福建不遺余力。“今年以來(lái)，我們組織20位省內外經(jīng)驗豐富的專(zhuān)家，分8批次赴省內各地調研指導老舊小區改造；組織4次相關(guān)的政策文件、技術(shù)要求和先進(jìn)案例的培訓；召開(kāi)現場(chǎng)或視頻會(huì )議，通報各地工作進(jìn)展情況，及時(shí)研究解決各地遇到的問(wèn)題和困難。”福建省住建廳城建處副處長(cháng)周琳說(shuō)。
錢(qián)從哪里來(lái)？
通過(guò)引導居民合理出資、政府財政支持、管線(xiàn)單位出資、社會(huì )力量參與等多渠道籌措，解決舊改資金的來(lái)源問(wèn)題
“這是最老舊的小區，也是管理最好的老舊小區。”這是人們對始建于1987年的廈門(mén)市湖里區東榮社區東興小區的評價(jià)。
這曾是個(gè)“三多三無(wú)”小區——困難戶(hù)多、歷史遺留問(wèn)題多、知青多，無(wú)物業(yè)、無(wú)企業(yè)、無(wú)商業(yè)。
2017年，小區啟動(dòng)試點(diǎn)改造，黨支部、業(yè)委會(huì )、自管小組全員出動(dòng)，挨家挨戶(hù)講情講理，清除違章搭蓋，減少垃圾桶，騰出路面空間，發(fā)動(dòng)居民支持改造。
小區內的地下管網(wǎng)沒(méi)有圖紙，老知青、老黨員自己丈量自己計算，搞清楚線(xiàn)路，為施工隊進(jìn)場(chǎng)改造打好基礎。爛路面改成瀝青路，按照閩南習俗鋪設紅色透水磚。菜地被全部清除，改造成的停車(chē)位數量比小區的車(chē)輛數還多。小區內，護欄改建900米、增設500米，還安裝了路燈、燃氣管道，設立了文體小廣場(chǎng)……
東榮社區包含37個(gè)老舊小區，是影視取景地中的“網(wǎng)紅”，熱播劇《以家人之名》《一閃一閃亮星星》等都曾來(lái)此拍攝。
“東榮社區在全市首創(chuàng )采用EPC+O模式，通過(guò)公開(kāi)招標方式引入社會(huì )資本，主導實(shí)施成片式老舊小區改造。”廈門(mén)市建設局副局長(cháng)朱文彬說(shuō)。
具體怎么做？運用“一盤(pán)棋”思維，將財政資金明確的改造工程、社會(huì )資本配套的改造工程、20年期空間資源運營(yíng)與28個(gè)老舊小區的物業(yè)服務(wù)等一并打包捆綁，構建“投建管”一體化模式，推動(dòng)設施提升、文化塑造、長(cháng)效管理、資金籌集。
一年又一年的老舊小區改造如火如荼，非常“燒錢(qián)”。
如何算好這筆賬？福建創(chuàng )新機制，通過(guò)引導居民合理出資、政府財政支持、管線(xiàn)單位出資、社會(huì )力量參與等多渠道籌措，讓更多的老舊小區華麗轉身。
2022年，福州鼓樓區實(shí)施了230個(gè)老舊小區改造工作。
其間，福州工業(yè)園區集團與鼓樓區屬?lài)蠊餐闪⑿腋＜覉@項目公司，作為“投融資+建設+運營(yíng)”的主體，爭取到國開(kāi)行福建分行項目貸款，補齊了老舊小區改造的資金缺口。
“投融資+建設+運營(yíng)”的一體化模式還“化短為長(cháng)”，將運營(yíng)管理期延長(cháng)。在這場(chǎng)改造中，物流快遞設施、停車(chē)場(chǎng)、道閘廣告欄等“活力點(diǎn)”被不斷植入和激活，增強了老舊小區的“造血功能”。
“通過(guò)運營(yíng)公共基礎設施、盤(pán)活小區閑置資產(chǎn)等，可以加快收回投資成本，創(chuàng )造更多社會(huì )效益，實(shí)現居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓的三方共贏(yíng)，有效保障老舊小區改造成效‘不打折’。”福州工業(yè)園區集團鼓樓區2022年老舊小區（東片）改造項目的項目經(jīng)理池善周說(shuō)。
成片改造，更有利于統籌整個(gè)片區的資源并加以有效利用，從而解決部分老舊小區“先天不足”的問(wèn)題。
在福建，還有很多這樣的例子。
泉州中山路片區于2020年啟動(dòng)改造，將31條背街小巷和14個(gè)老舊小區統一規劃、同步設計，按“修舊如舊”原則分步實(shí)施，引進(jìn)業(yè)態(tài)，發(fā)展民宿、旅游，提升古城景觀(guān)風(fēng)貌和居住環(huán)境，實(shí)現“見(jiàn)人見(jiàn)物見(jiàn)生活，留形留人留鄉愁”。
“打破小區分割，實(shí)施統一設計、統一改造、統一管理，采用補建、購置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補齊既有居住社區建設短板，實(shí)現成片區整體改造提升。”周琳說(shuō)。
“新家”如何常新？
各地引導改造后的老舊小區成立業(yè)委會(huì )，共同參與小區的管理維護，推進(jìn)物業(yè)長(cháng)效管理
最近，位于泉州市安溪縣解放路的鳳鳴路小區迎來(lái)一件“大喜事”——這個(gè)有20多年樓齡的老小區成立了業(yè)委會(huì )。“居民從旁觀(guān)者變成了參與者，小區從‘一盤(pán)沙’變成了‘一家人’。”安溪縣鳳城鎮人大專(zhuān)職副主席吳凡說(shuō)。
鳳鳴路小區流動(dòng)人口多，人員組成相對復雜，機動(dòng)車(chē)、電動(dòng)車(chē)保有量大。2020年，小區啟動(dòng)改造，業(yè)委會(huì )籌備組就同步上線(xiàn)，積極采取議事協(xié)商機制，與“兩代表一委員”、黨員樓長(cháng)、街巷長(cháng)、網(wǎng)格員等“文明工程師”挨家挨戶(hù)開(kāi)展宣傳。
“改不改”“改什么”“怎么改”“改后怎么管”，均由居民商量著(zhù)定。最終，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下摸排征求居民對改造工作的意見(jiàn)建議189條。
“后來(lái)，改造圍繞建筑本體、基礎設施、公共設施3個(gè)方面，細分50多項短板問(wèn)題，缺什么就補什么。”鳳鳴社區黨支部書(shū)記林敏玲說(shuō)。
“面子”提升了，“里子”也規范了，后續如何管理好小區？
面對問(wèn)題，該小區以“紅色物業(yè)”模式接管老舊小區。
所謂“紅色物業(yè)”，指的是小區的黨建管理模式。今年初，鳳城鎮便民服務(wù)中心搬遷至鳳鳴路小區鄰里中心，形成了“黨支部+業(yè)委會(huì )”聯(lián)動(dòng)機制：一樓，居民可隨時(shí)辦理便民業(yè)務(wù)；二樓，長(cháng)者食堂為附近居民提供自助餐；三樓以上，是托幼、養老等服務(wù)。
鳳鳴路小區對面是東岳小區。東岳小區改造后，小區業(yè)委會(huì )收取每戶(hù)每年300元的小區管理費。“管理費只用于聘請3名保安，并聘請1名現場(chǎng)人員管理水電費、寬帶費、停車(chē)收費系統及負責道閘、路燈維護等。”東岳社區黨支部副書(shū)記謝小蟬說(shuō)。
采訪(fǎng)時(shí)，記者正巧碰到東岳小區4號樓外水管發(fā)生爆裂情況。業(yè)委會(huì )主任趙文法第一時(shí)間就聯(lián)系了維修工人，當天就把這件事解決了。“糞池清理、污（排）水管堵塞破裂等問(wèn)題，我們按照誰(shuí)受益誰(shuí)出錢(qián)的原則受理。”
晉江市青陽(yáng)街道則是探索“老舊小區‘改管運’一體化運作”管理模式，對改造后的小區實(shí)施“微利可持續”的市場(chǎng)化管理。位于青陽(yáng)街道曾井社區的市直機關(guān)宿舍因此實(shí)現“蛻變”。在小區里，物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)細則已經(jīng)上墻，保安詳細登記人員及車(chē)輛出入小區信息，路面寬敞整潔，車(chē)輛有序停放，墻面粉刷一新。今年1月，晉江市愿景佳園公司以應急物業(yè)的形式開(kāi)展日常工作，對該小區內所有的單元進(jìn)行衛生大掃除、小廣告清理、管道疏通，從水、電、路面、樓道、墻體、設施等方面進(jìn)行微改造，小區從無(wú)物業(yè)狀態(tài)轉入有序管理。
愿景佳園公司入駐后，采用“先嘗后買(mǎi)”的方式，讓居民先“免費品嘗”管家服務(wù)，在小區大部分業(yè)主對物業(yè)工作認可后，采取確權合法進(jìn)駐，才開(kāi)始收取物業(yè)費。
“青陽(yáng)街道將繼續推行‘改管運’一體化運作管理模式，實(shí)施老舊小區改造項目。”晉江住建局老舊小區改造專(zhuān)班負責人張德水說(shuō)，通過(guò)黨建引領(lǐng)大片區物業(yè)共享、有機微更新、全域智能化管理、空間功能運營(yíng)、文化活動(dòng)激活等服務(wù)內容，整體提升小區服務(wù)水平和居住品質(zhì)，打造老舊小區改造的青陽(yáng)樣板。
老舊小區要建好、改好，更要管好。在福建，各地引導改造后的老舊小區成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主自治小組，共同參與老舊小區的管理維護，并推進(jìn)物業(yè)長(cháng)效管理，提升物業(yè)綜合服務(wù)水平，解決小區改造后的維護和管理難題。
“通過(guò)老舊小區改造這一契機，以服務(wù)功能的多元化植入，形成以居民需求為主體，政府、物業(yè)公司、群眾團體、社會(huì )力量等參與的共投、共建、共管、共享新格局。”周琳說(shuō)。（福建日報記者 林霞））
