臺海網(wǎng)8月6日訊 據證券日報報道 廈門(mén)樓市在最近幾天頻上熱搜：“地價(jià)腰斬”、“房?jì)r(jià)跌上萬(wàn)元”，與此同時(shí)，一些“廈門(mén)樓市開(kāi)始崩盤(pán)”的言論也開(kāi)始流傳，不過(guò)，這些文章和言論真實(shí)性卻遭到不少業(yè)內外人士的質(zhì)疑。
廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一則公開(kāi)駁斥“崩盤(pán)論”，他表示廈門(mén)房?jì)r(jià)在2016年至2017年因素一度漲幅過(guò)大，因此自2017年以來(lái)二手房?jì)r(jià)格有20%的回調，最近也開(kāi)始企穩放量。廈門(mén)政府地產(chǎn)限購政策至今不敢有紋絲放松。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，廈門(mén)市場(chǎng)變化幅度和北京差不多，已經(jīng)調整半年了。
為了進(jìn)一步了解廈門(mén)樓市真相，《證券日報》記者實(shí)地走訪(fǎng)廈門(mén)樓市進(jìn)行調查。
買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望情緒濃厚
按照閩南地區傳統的習俗，農歷的7月份不宜買(mǎi)賣(mài)房屋，這也是廈門(mén)地產(chǎn)人士熟知的“潛規則”，這段時(shí)間只能靠“熬”。
小張在位于廈門(mén)集美區橋頭片區的一家中介上班，近半年來(lái)由于成交的訂單太少，離職的同事不少。“我們這行底薪比較低，就是靠賣(mài)房拿提成，沒(méi)有成交就只能’吃土’了。”小張無(wú)奈的調侃，“前一段熱賣(mài)廈漳泉片區（廈門(mén)周邊）的均價(jià)都是從大幾千到1萬(wàn)多左右的房源，現在這些片區的樓盤(pán)價(jià)格也下跌了，不好賣(mài)了。”
記者了解到，在小張所處的杏林東路這片區域，最近一年關(guān)張的中介店就有好幾家，目前只剩下了幾家大的連鎖店。
家在杏林片區的詩(shī)敏正在計劃換房搬到島內住，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開(kāi)始的心里預期是成交底價(jià)480萬(wàn)元，幾個(gè)月過(guò)去了我也開(kāi)始面對現實(shí)，如果460萬(wàn)元能成交就不等了。”詩(shī)敏在開(kāi)始的兩個(gè)月里，一邊尋找新房，不斷在島內看房，一邊尋找合適的接盤(pán)人（價(jià)格）。買(mǎi)賣(mài)雙方的心理如何博弈，詩(shī)敏深有感觸，“最近一個(gè)意向強烈的購房者開(kāi)價(jià)466萬(wàn)元，我計劃對方要是還價(jià)到460萬(wàn)元就直接成交，沒(méi)想到對方就此作罷。后來(lái)從中介聽(tīng)說(shuō)這名購房者也是要換房，最后也是花了460萬(wàn)元買(mǎi)了該片區另外一套。”
“460萬(wàn)是底價(jià)，如果再低我很難在島內買(mǎi)到中意的房源，現在已經(jīng)是在計劃用我的大套換小套了。”詩(shī)敏告訴記者，目前她所居住的片區二手房的價(jià)格普遍在3.7萬(wàn)元/平方米至3.8萬(wàn)元/平方米（2010年之后建的新房），而此前2016年至2017年高位時(shí)，這邊價(jià)格一度達到了4萬(wàn)元/平方米。
二手房?jì)r(jià)格回調
按照廈門(mén)克而瑞機構向《證券日報》提供的數據顯示，目前島內在售的新房?jì)H剩下5個(gè)尾盤(pán)。以其中一樓盤(pán)華爾頓為例，均價(jià)在6.7萬(wàn)元/平方米。新房?jì)r(jià)格依然堅挺。
詩(shī)敏告訴記者，她在島內看房時(shí)確實(shí)也看到了一些報價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米的二手房源，但這些都多少有些“問(wèn)題”，有的是安置房需要補交土地金等，有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。
記者通過(guò)走訪(fǎng)了解到，目前廈門(mén)二手房市場(chǎng)確實(shí)出現了價(jià)格回調現象，且觀(guān)望氣氛濃厚，但新房?jì)r(jià)格仍較為堅挺。
來(lái)自廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數據，2018上半年廈門(mén)二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。
此外，來(lái)自廈門(mén)官方的統計數據顯示，2018年上半年房結果下調14%，新建住宅沒(méi)跌，最近幾個(gè)月一直上行。根據中原地產(chǎn)整理數據顯示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數分152.9、151.6；二手房分別為138.2、152.2。
樓面價(jià)下行
按照公開(kāi)信息所示，2018年7月2日，廈門(mén)出讓五幅商住地塊（其中位于翔安新城有兩幅地塊），起拍價(jià)降至1.7萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米，而一個(gè)月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬(wàn)元/平方米創(chuàng )出新低，沒(méi)想到僅僅一個(gè)月，地價(jià)又降了30%。而與2016年廈門(mén)翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無(wú)異于“腰斬”。
對此，廈門(mén)克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，“從我們長(cháng)期的跟蹤監測來(lái)看，近兩年廈門(mén)土地樓面價(jià)確實(shí)直線(xiàn)下滑，2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時(shí)期相比，則下降約三成。”
胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣(mài)的翔安南部新城2幅地塊區位優(yōu)勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，并在樓市樂(lè )觀(guān)預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受“限價(jià)”制約。
而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個(gè)位于地鐵環(huán)繞的熱點(diǎn)新城，一個(gè)直線(xiàn)距離在2.4公里至2.8公里的非熱點(diǎn)區域。
“這距離是什么概念？基本就是北京國貿到四惠的距離，差一環(huán)。”廈門(mén)中原地產(chǎn)進(jìn)一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處于房企年中貸款償還節點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場(chǎng)更多的是回歸理性。
胡慧榮進(jìn)一步分析認為，行業(yè)內一般用“地樓比”來(lái)分析城市地產(chǎn)投資價(jià)值，地樓比越小，則意味著(zhù)未來(lái)可能的利潤空間越大，土地投資價(jià)值越高。2016年是廈門(mén)一級市場(chǎng)高峰，地樓比高達134%，即“面粉比面包貴”，但地價(jià)與房?jì)r(jià)的倒掛，本身就是不合理的市場(chǎng)規律，一旦房?jì)r(jià)的增速跟不上地價(jià)的漲幅，市場(chǎng)的風(fēng)險就會(huì )暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81%、61%，也處于較高水平。從這角度來(lái)看，聳人聽(tīng)聞的樓面價(jià)“腰斬”的背后，“其實(shí)是地價(jià)的合理回歸，是市場(chǎng)在政府的政策調控下回歸正常和穩定，也是我們一直提倡的市場(chǎng)有序和健康發(fā)展。”
