記者 賀 俊
見(jiàn)習記者 陳 瀟
房企股權再融資緊鑼密鼓進(jìn)行中。截至5月19日，據《證券日報》記者不完全統計，年內已有11家房企收到交易所定增相關(guān)問(wèn)詢(xún)函，對于不同的房企，問(wèn)詢(xún)重點(diǎn)不一，但普遍要求房企說(shuō)明募投項目的必要性。
不同房企被問(wèn)詢(xún)重點(diǎn)
有所區別
具體來(lái)看，交易所對不同房企問(wèn)詢(xún)的重點(diǎn)也有所區別。對于募資主要用于收購、并購的房企，交易所問(wèn)詢(xún)函的側重點(diǎn)為收購資產(chǎn)的具體情況、資產(chǎn)評估的合理性以及是否符合相關(guān)管理辦法等。
以定增涉及重組并購的招商蛇口為例，交易所要求補充披露標的資產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)區域的園區開(kāi)發(fā)情況、所處物流倉儲行業(yè)主要企業(yè)及市場(chǎng)份額、市場(chǎng)供求狀況及近年來(lái)市場(chǎng)變化趨勢等；結合標的資產(chǎn)報告期內經(jīng)營(yíng)情況、核心土地使用權未來(lái)開(kāi)發(fā)前景、上市公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰略、對標的資產(chǎn)的控制情況及權益份額等，補充披露本次交易的背景及必要性。此外還包括部分資產(chǎn)未采用收益法或剩余法評估的合理性，進(jìn)一步論述業(yè)績(jì)承諾方案是否有利于保護上市公司及中小股東利益等。
對于部分存在債務(wù)違約的房企，交易所則更為關(guān)注其償債能力以及募資必要性等。以某出險房企為例，交易所提出需要披露的事項或問(wèn)題，包括“三道紅線(xiàn)”等財務(wù)指標是否處于合理區間，債券評級情況，違約債務(wù)是否與債權人達成債務(wù)展期協(xié)議或債務(wù)重組方案；結合在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目情況，說(shuō)明募集資金投向募投項目的原因及必要性，募投項目是否計提存貨跌價(jià)準備等。
此外，對于發(fā)行人控股股東參與認購的，交易所普遍要求，對認購資金來(lái)源是否為自有資金以及前后六個(gè)月是否存在減持計劃等進(jìn)行承諾和披露。
“放開(kāi)房企股權融資是‘第三支箭’的重要舉措，對房企募資用途也提出了明確規定，可以用來(lái)補充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，但不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。”巨豐投顧高級投資顧問(wèn)張麗潔對《證券日報》記者表示，交易所問(wèn)詢(xún)也是為了審查房企自身的資質(zhì)，核查融資用途，保證融資安全。
募投項目
普遍為保交樓項目
在交易所嚴格的審核下，對于問(wèn)詢(xún)函中的問(wèn)題，房企以及保薦機構等均進(jìn)行了詳細回復。對于募投項目的必要性問(wèn)題，房企也普遍表示均屬于“保交樓、穩民生”項目。
以某頭部房企為例，對于募集資金投向的14個(gè)開(kāi)發(fā)項目，其保薦機構表示均屬于普通住宅，銷(xiāo)售對象均為剛需型或者剛改型客戶(hù)，其中2個(gè)項目涉及租賃住房，由地方房產(chǎn)主管部門(mén)指定單位按照確定價(jià)格回購專(zhuān)項用于租賃住房，公司不參與后續運營(yíng)。上述項目均已于2022年12月底前開(kāi)工建設，預售情況良好，后續將根據協(xié)議約定及項目銷(xiāo)售等情況開(kāi)展施工及交付，滿(mǎn)足“保交樓、穩民生”的政策要求。
“募集資金的投入有利于緩解工程建設的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿(mǎn)足區域市場(chǎng)普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設、租賃住房供給等，屬于‘保交樓、穩民生’相關(guān)房地產(chǎn)項目或經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造、舊城改造拆遷安置住房建設。”上述頭部房企稱(chēng)。
對于募投必要性，中南建設回復稱(chēng)，擬投向公司處于建設銷(xiāo)售過(guò)程中的兩大項目，該等項目定位為首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品，項目涉及的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等資質(zhì)文件均已齊備，項目周邊商業(yè)、教育配套完善，地理區位具備優(yōu)勢，收益前景良好，是公司“保交樓、穩民生”的重要工程，符合國家的政策導向。
“交易所問(wèn)詢(xún)主要是為了判斷定增的合理性和必要性。要深入了解發(fā)行人情況及融資合理性，切實(shí)支持真正需要資金且符合要求企業(yè)。”中指研究院企業(yè)研究總監劉水對《證券日報》記者表示，“股權融資通道打開(kāi)，有利于房企優(yōu)化資本結構、改善資產(chǎn)負債表狀況、增強資本實(shí)力。同時(shí)，有助于防范和化解房企風(fēng)險，提振行業(yè)信心，增強行業(yè)發(fā)展預期。”
同策研究院研究經(jīng)理陳舒對《證券日報》記者表示，放開(kāi)股權融資為房企提供了更多元的融資渠道，能夠借助市場(chǎng)化的手段推動(dòng)部分出險房企資產(chǎn)重組。
