爛尾樓、退房案件大增，房產(chǎn)律師：忙到焦頭爛額，只想睡個(gè)懶覺(jué)
一個(gè)陽(yáng)光明媚的晌午，在與律師王旭鵬在咖啡廳聊了約半小時(shí)后，他的一個(gè)來(lái)電打斷了我們的交流。
“以后8戶(hù)以上的退房案子我們盡量不再接了。”掛斷電話(huà)后，王旭鵬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“這兩年地產(chǎn)行業(yè)不好，我們處理的延期交房、爛尾樓、業(yè)主退房等案件數量顯著(zhù)增加，遠超前些年。”
這些變化也使得王旭鵬的團隊在處理這類(lèi)型房產(chǎn)案件時(shí)，相比之前在策略上也有所改變。“比如對于一些比較嚴重的退房案子，我們現在已經(jīng)不接了。在接受委托代理的人數上限有所變化，比如以前設定的上限是20戶(hù)，現在內部已經(jīng)調整到8戶(hù)以?xún)攘恕?rdquo;
對于下調委托人數的原由，王旭鵬表示，“一是人多處理起來(lái)麻煩；另一個(gè)是現在整個(gè)樓市銷(xiāo)售下滑，開(kāi)發(fā)商自身資金本就比較緊張，退房難度自然加大，所以我們也下調了委托人數上限。”
曾經(jīng)，王旭鵬的夢(mèng)想是做個(gè)媒體人，不過(guò)現在他已經(jīng)沒(méi)有這種想法了，在與朋友共同經(jīng)營(yíng)律師事務(wù)所后，“各類(lèi)案件已經(jīng)讓人焦頭爛額了，有時(shí)候就想睡個(gè)懶覺(jué)”。
“舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如有房企倒閉了，開(kāi)發(fā)的項目爛尾了，那些買(mǎi)了房子的購房者會(huì )找我們幫他們處理相關(guān)事宜。另外，有些購房者買(mǎi)房后，卻發(fā)現跟開(kāi)發(fā)商之前的宣傳差別很大，這樣的糾紛也需要找我們來(lái)處理。”
王旭鵬、周明宇和付航均已從事律師行業(yè)多年。王旭鵬和周明宇擅長(cháng)的領(lǐng)域是“常見(jiàn)住房問(wèn)題”“合同糾紛”以及“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)”等類(lèi)型的問(wèn)題；而付航則成功處理過(guò)多起與商鋪維權有關(guān)的案件，為他贏(yíng)得了良好口碑。
退房和補償類(lèi)案件難度增大
在王旭鵬看來(lái)，當購房者需要找到他們團隊去解決糾紛時(shí)，基本上已涉及較大的利益問(wèn)題，通過(guò)普通的溝通協(xié)商已經(jīng)難以調和。
“我們這些年接手的一些案子，很多都是因為房屋降價(jià)所致。”
王旭鵬給記者舉例道，“比如同一個(gè)樓盤(pán)項目的一期和二期，第一期房子賣(mài)1萬(wàn)元，第2期開(kāi)發(fā)商通過(guò)推出‘工抵房’‘特惠房’等方式，使得實(shí)際出售價(jià)格遠低于1萬(wàn)元。而很多買(mǎi)了一期房子的業(yè)主會(huì )覺(jué)得自己買(mǎi)虧了，甚至有些業(yè)主想要退房或找開(kāi)發(fā)商補差價(jià)。”
但實(shí)際上，“開(kāi)發(fā)商也知道降價(jià)很敏感，所以大部分開(kāi)發(fā)商都不會(huì )直接對外承認自己降價(jià)了，更多是通過(guò)一些優(yōu)惠變相降價(jià)，比如工抵房、特惠房等。”
在王旭鵬看來(lái)，在處理這類(lèi)型案件時(shí)，難度會(huì )相對大一點(diǎn)，處理周期也會(huì )更長(cháng)。一方面是取證難；另一方面是有些變相降價(jià)賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商本身資金就比較緊張，加上現在房子沒(méi)以前好賣(mài)了，當然不會(huì )輕易退房，這也加大了業(yè)主維權時(shí)要求退房或賠償補償的難度。
“群體類(lèi)業(yè)主維權案件處理起來(lái)讓人些頭疼。”付航告訴記者，“這類(lèi)案件很難做，律師壓力也大。當事人內部意見(jiàn)也常常不統一，很多當事人過(guò)于猶豫，想等別人先去打官司，結果最終錯失良機。”
周明宇則從另一個(gè)角度表達了自己的看法， “無(wú)論地產(chǎn)行業(yè)的順周期還是逆周期，雖然買(mǎi)家和賣(mài)家違約的案例都同樣存在，但似乎在實(shí)際判罰時(shí)，更容易偏袒買(mǎi)受人。”
“當房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，出賣(mài)人更容易違約，因為房?jì)r(jià)上漲了，有些房子就算簽了合同也不想賣(mài)了；當房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候，買(mǎi)家更容易違約，很多買(mǎi)家的通常思想就是，看能不能等到更低的價(jià)格。”
談及法院處理的各類(lèi)房產(chǎn)糾紛案例，周明宇向記者透露了這樣一個(gè)規律，“法院在判買(mǎi)家違約的時(shí)候，一般就是讓沒(méi)收定金或者10%違約金就完事。但是如果是賣(mài)房人違約，往往判罰會(huì )更重，可以判決‘繼續履行+延長(cháng)履行+違約金’或者判決‘漲幅的部分全部給買(mǎi)家’”。
知名開(kāi)發(fā)商主動(dòng)發(fā)來(lái)邀請函
在談到自己處理過(guò)的各類(lèi)案件時(shí)，有一個(gè)案子讓王旭鵬顯得有些興奮。“當時(shí)處理這個(gè)案子時(shí)，涉案的開(kāi)發(fā)商給我們發(fā)了正式邀請函，主動(dòng)邀請我們去溝通以及協(xié)商解決問(wèn)題” 。
據王旭鵬介紹，當時(shí)他們接到某知名開(kāi)發(fā)商涉嫌延期交房、虛假宣傳、打著(zhù)贈送名義賣(mài)小區綠地的案子，維權業(yè)主找到了他們團隊來(lái)辦理這個(gè)案子。
“這個(gè)案件之所以讓人印象深刻，因為當時(shí)在處理過(guò)程中出現了好幾個(gè)轉折點(diǎn)。如我們團隊委托代理該案件的第一天，就有業(yè)主代表拿了開(kāi)發(fā)商給的100萬(wàn)元‘早退’了，導致整個(gè)維權業(yè)主差點(diǎn)分崩離析，好在剩下的業(yè)主并沒(méi)有去追究業(yè)主代表的違約責任。”
“在有關(guān)部門(mén)收到我們申請材料第二天，涉案開(kāi)發(fā)商就給我們發(fā)來(lái)一封邀請函，邀請我們溝通協(xié)商解決問(wèn)題。我們展開(kāi)的這些調查其實(shí)不是直接找開(kāi)發(fā)商，是找相關(guān)辦理手續的部門(mén)，但開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間就發(fā)函和我們開(kāi)始啟動(dòng)談判。”王旭鵬接著(zhù)說(shuō)道。
據王旭鵬介紹，一般當業(yè)主委托他們去打官司時(shí)，更多情況下開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)與業(yè)主聯(lián)系，希望業(yè)主撤訴或者達成私下約定之類(lèi)的，極少會(huì )有開(kāi)發(fā)商這么正式給律師發(fā)邀請函的。
“最終，我們處理這個(gè)案件結果，比很多業(yè)主的預期結果還要好很多。不論是退房的業(yè)主，還是不退房的業(yè)主，拿到的補償都還不錯，高的能拿到300來(lái)萬(wàn)。大部分的業(yè)主其實(shí)比那個(gè)‘早退’業(yè)主代表拿到的補償更高。”
處理商鋪維權案贏(yíng)得好口碑
因為成功處理過(guò)多起商鋪維權的案子，付航不僅在維權業(yè)主者中獲得了極佳口碑，甚至還因此被多家媒體及電視臺采訪(fǎng)，在業(yè)內也算小有名氣。
在回顧過(guò)往處理過(guò)的經(jīng)典案例時(shí)，付航向記者講述了一個(gè)商鋪“售后包租”的案件。
“當時(shí)有不少購房者以3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平米的價(jià)格買(mǎi)了江蘇某項目的商鋪，但其實(shí)周邊的商鋪才賣(mài)2萬(wàn)元不到。該項目商鋪賣(mài)這么貴，是因為開(kāi)發(fā)商給了業(yè)主一個(gè)‘售后包租’的理由，且承諾會(huì )有各類(lèi)大型企業(yè)入駐等。”
當時(shí)開(kāi)發(fā)商口頭向購房者表示，買(mǎi)了商鋪后就可以不用管了，由開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)商其他兄弟公司來(lái)運營(yíng)管理，包括招租客、收傭金等，購房者只需要按每年5%或10%收定期租金就可以了。
開(kāi)發(fā)商給出條件可謂誘人，但很多人卻不知道，開(kāi)發(fā)商的這種操作是違規的。“開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后包租的形式銷(xiāo)售尚未竣工的商品房，違反了住建部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條第二款的規定，各種潛在風(fēng)險已經(jīng)在等著(zhù)購房者了。”
后面發(fā)生的事情果然不出所料，那些買(mǎi)了商鋪的業(yè)主因為沒(méi)能如愿拿到租金，開(kāi)始了各種維權行動(dòng)。但業(yè)主們的維權卻十分艱難，因為他們當時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽了兩份合同：一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，另一份是包租合同。而問(wèn)題就出在第二個(gè)合同上。“這個(gè)合同開(kāi)發(fā)商只跟你簽一份，然后收走，不允許你拍照。而且等到正式簽約的時(shí)候，最終并非是開(kāi)發(fā)商跟你簽，而是所謂的包租公司跟你簽。開(kāi)發(fā)商可能會(huì )口頭告訴業(yè)主，包租公司跟我們是一家的。”
這個(gè)時(shí)候有人會(huì )說(shuō)，如果沒(méi)收到每年的固定收益，那直接起訴簽合同的包租公司不就行了。“但等實(shí)際操作就會(huì )發(fā)現，很多時(shí)候這個(gè)包租公司就是個(gè)包皮公司，他們的股東甚至是80、90歲的老頭老太太，根本就無(wú)法執行。”
當時(shí)，40多名商鋪業(yè)主在付航團隊的指導下成立了維權委員會(huì )，每人出了1000元設定了一個(gè)專(zhuān)用賬戶(hù)，供維權過(guò)程開(kāi)銷(xiāo)使用。維權委員會(huì )通過(guò)很長(cháng)一段時(shí)間與法院、開(kāi)發(fā)商多方談判、溝通、遞交資料，最后挽回了業(yè)主的部分損失。“判決結果是，開(kāi)發(fā)商賠償了業(yè)主的部分損失，但并非所有的業(yè)主的訴求都得到滿(mǎn)足。”
付航告訴記者，這兩年關(guān)于售后包租、產(chǎn)權式商鋪糾紛的案例還是有很多，“這些案例對購房者也很有警示作用：天下沒(méi)有免費的午餐。”
對于購買(mǎi)商鋪，付航的建議是，“只從投資的角度，建議不要輕易投資商鋪，尤其是所謂的包租、分成經(jīng)營(yíng)模式的商鋪。如果非要買(mǎi)商鋪，要買(mǎi)底層的一間間隔起來(lái)的商鋪，這種商鋪可以自己經(jīng)營(yíng)也可以自己出租。不要買(mǎi)大通鋪，雖然大通鋪也能隔斷，但基本上操縱權都在管理公司手里。”
(應受訪(fǎng)者要求文中王旭鵬、周明宇、付航均為化名)(中新經(jīng)緯）
