2月居民中長(cháng)期貸款歷史性跌至負值，反映出房地產(chǎn)調整的長(cháng)尾效應。

　　不少機構認為，未來(lái)在“房住不炒”原則下，會(huì )有更多政策和舉措提振居民購房信心，盡力扭轉當前形勢，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　居民中長(cháng)貸款現負值

　　央行日前發(fā)布了2月份金融統計數據報告。值得關(guān)注的是，以按揭房貸為主的居民中長(cháng)期貸款減少459億元，出現自有統計數據以來(lái)的首次負增長(cháng)。而在今年1月份，該數值為新增7424億元。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售端表現不佳，是居民中長(cháng)期貸款出現負增長(cháng)的首因。中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明說(shuō)，本次居民貸款回落主要體現在中長(cháng)貸首次負增長(cháng)，而居民中長(cháng)貸的重要部分是房地產(chǎn)按揭貸款，這從側面說(shuō)明，當前房地產(chǎn)的形勢較為嚴峻。銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷(xiāo)售，地產(chǎn)單月銷(xiāo)售面積增速從去年三季度開(kāi)始進(jìn)入負增長(cháng)，因此去年12月居民中長(cháng)貸同比少增的問(wèn)題延續至今。

　　申港證券分析師曹旭特分析稱(chēng)，按揭貸款對商品房市場(chǎng)的反應存在一定滯后性。居民中長(cháng)期貸款主要組成部分為按揭貸款，而按揭貸款在商品房銷(xiāo)售后，仍需一定審批時(shí)間后方可放款，因此按揭貸款的數據會(huì )天然滯后于商品房市場(chǎng)基本面。具體滯后的時(shí)長(cháng)與市場(chǎng)實(shí)際的審批速度相關(guān)。

　　地產(chǎn)銷(xiāo)售預計低位徘徊

　　百強房企的銷(xiāo)售情況印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳?？硕鹧芯恐行淖钚聰祿@示，2022年2月份，百強房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售為何遇冷？

　　光大證券報告認為，2月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度不高與節假日等多種因素有關(guān)。今年農歷春節位于1月末至2月初，考慮到前期銷(xiāo)售不佳，以及春節期間的按揭貸款攤還壓力，2月份按揭貸款呈現出增量萎縮態(tài)勢。

　　“迫于購房觀(guān)望情緒較濃，中長(cháng)貸(主要是房貸)增長(cháng)乏力，2月商品房成交面積同比減少27.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀(guān)預期在延續。”信達證券宏觀(guān)報告稱(chēng)，要避免信貸塌方，重點(diǎn)是避免房貸塌方。

　　展望未來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售走勢，廣發(fā)證券報告稱(chēng)，從歷史走勢來(lái)看，土地出讓金與地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、地產(chǎn)銷(xiāo)售金額走勢基本一致，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度不變、“雙減”影響學(xué)區房預期、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)的背景下，地產(chǎn)銷(xiāo)售預計仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續下行。

　　土地出讓金在多數地方政府的總收入盤(pán)子中占據較大分量，許多城市較為依賴(lài)土地出讓收入彌補收支缺口。根據Wind統計，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬(wàn)億元，增長(cháng)165倍。

　　調控料更加靈活精準

　　近期，多個(gè)城市出臺政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。相關(guān)刺激政策主要集中在放寬限售、降低首付、加碼人才購房等方面。

　　機構人士認為，未來(lái)或將有大范圍對需求端的調控松綁政策出臺，“因城施策”將得到更加靈活的運用。

　　中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明說(shuō)，當前居民對房?jì)r(jià)預期不佳，購房觀(guān)望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線(xiàn)”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來(lái)，政策必然還會(huì )通過(guò)各種舉措來(lái)提振居民購房信心，盡力扭轉當前的局勢，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩”的原則不會(huì )改變。

　　結合政府工作報告最新表述，明明認為，未來(lái)地產(chǎn)調控會(huì )更加靈活精準，一方面繼續“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計劃的落地和推進(jìn)，預計房地產(chǎn)的宏觀(guān)指標今年將陸續出現拐點(diǎn)，需求端也將隨之改善。

　　致力于寬信用的政策還會(huì )以各種形式進(jìn)一步出現。華泰證券報告認為，未來(lái)降息降準概率加大，房貸額度和地方需求端政策支持力度持續提升。歷史來(lái)看，當新增居民戶(hù)中長(cháng)期貸款同比出現負增長(cháng)，通常會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間的慣性(24個(gè)月、16個(gè)月)，因此想要扭轉慣性，需要更多的政策發(fā)力。預計貨幣政策在3月、4月仍處于放松窗口期，降準降息概率增大。充足額度支撐下，房貸利率和放款周期改善仍在持續。

　　光大證券報告預計，供求壓力之下，按揭貸款利率仍有大幅下行空間，通過(guò)定價(jià)端的進(jìn)一步松綁，刺激居民購房需求升溫，進(jìn)而起到穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的作用。