彭博社日前報道，在全球“加息潮”背景下，從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，不斷上升的抵押貸款利率將不少購房者擠出市場(chǎng)。專(zhuān)家預計，未來(lái)多國樓市仍有下滑趨勢，或將影響各國央行的加息決策和全球經(jīng)濟。

　　下跌才剛剛開(kāi)始？

　　據澳大利亞媒體報道，大型房地產(chǎn)數據分析公司CoreLogic發(fā)布的最新數據顯示，澳大利亞8月房屋價(jià)值下跌1.6%，創(chuàng )下自1983年以來(lái)全澳的最大單月跌幅。

　　數據顯示，自今年1月以來(lái)，悉尼的房?jì)r(jià)下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房?jì)r(jià)均有所下滑。

　　與此同時(shí)，自疫情以來(lái)，全球多國樓市也出現了不同程度的下滑。

　　彭博社援引相關(guān)數據稱(chēng)，今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房?jì)r(jià)下跌近10%，隨著(zhù)加拿大央行的進(jìn)一步加息，居民將更難負擔房貸，預計未來(lái)房?jì)r(jià)還將繼續下跌。

　　在新西蘭最大城市奧克蘭，房?jì)r(jià)跌幅比疫情以來(lái)最高點(diǎn)下滑約20%。作為曾經(jīng)歐洲最火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，瑞典首都斯德哥爾摩的房?jì)r(jià)今年春季以來(lái)也下降了10%左右。

　　此外，英國的房?jì)r(jià)也在加速下滑。彭博社數據顯示，今年以來(lái)，倫敦半數以上地區的房?jì)r(jià)持平或下跌。匯豐銀行警告，英國正處在“房?jì)r(jià)下行的風(fēng)口浪尖”，并預計明年需求將下滑20%。

　　在美國，一些在疫情下房?jì)r(jià)暴漲的地區也開(kāi)始降溫。其中，加州圣何塞最近幾個(gè)月房?jì)r(jià)下跌了10%，西雅圖下跌超7%，洛杉磯下跌超4%。

　　經(jīng)濟學(xué)家認為，從全球范圍來(lái)看，房?jì)r(jià)的下跌才剛剛開(kāi)始。

　　“2023年到2024年，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將出現同步下滑。”日本法政大學(xué)教授、日本銀行前經(jīng)濟學(xué)家平田英明警告，今年以來(lái)全球“加息潮”將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面影響。

　　分析指出，利率變化是影響房?jì)r(jià)走勢的重要因素。

　　過(guò)去兩年，受疫情下的財政刺激、住房需求上升等多方因素驅動(dòng)，全球多國的房?jì)r(jià)都水漲船高。不過(guò)，隨著(zhù)全球多家央行多次加息，正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。

　　以澳大利亞為例，自5月加息以來(lái)，該國基準利率一路飆升至2.35%。與之形成對比的是房?jì)r(jià)的走弱和購房意愿的下降。

　　澳大利亞統計局數據顯示，7月，澳新房貸款下降8.5%，為過(guò)去20年來(lái)的第二大降幅；自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。

　　另?yè)蟮?，加拿大央行今年以?lái)已連續五次加息，將基準利率上調至3.25%。新西蘭央行今年也已連續五次加息50個(gè)基點(diǎn)，基準利率上調至3.5%。

　　業(yè)內人士稱(chēng)，加息將對樓市造成諸多傷害。

　　一來(lái)，加息導致抵押貸款成本變高，迫使一些囊中羞澀的買(mǎi)家率先離場(chǎng)。在通脹高企的環(huán)境下，不少樓市的首次購房者貸款數量大幅降低，部分甚至低于疫情前水平。

　　二來(lái)，利率上升引發(fā)的下跌行情讓一些潛在買(mǎi)家變得更謹慎，觀(guān)望情緒上升不利于推動(dòng)房?jì)r(jià)。

　　再者，加息背景下，房地產(chǎn)投資速度也在減緩。根據以往經(jīng)驗，投資者貸款與房?jì)r(jià)之間的關(guān)系更加密切，投資貸款下降幅度要大于自主貸款。

　　影響未必全然消極

　　一些業(yè)內人士擔憂(yōu)，盡管目前的下滑幅度還沒(méi)有接近2008年金融危機時(shí)的水平，但多國樓市預計會(huì )繼續下跌，并對經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。

　　經(jīng)濟學(xué)家預計，作為全球“泡沫最大”的兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。

　　30歲的建筑師維喬表示，她5月在悉尼買(mǎi)了一套兩居室，但現在“很痛苦”。油價(jià)、食品價(jià)格都在飆升，房貸也在迅速上漲，但與此同時(shí)，她的房子卻在貶值，同類(lèi)住房?jì)r(jià)格已經(jīng)下降了近7萬(wàn)澳元（約合33萬(wàn)元人民幣）。

　　國際貨幣基金組織警告，如果樓市下跌從數據層面繼續傳導，將對家庭、銀行和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)負面效應，進(jìn)而沖擊本就增速放緩的全球經(jīng)濟。

　　有分析指出，房產(chǎn)作為家庭財富的主要來(lái)源，房?jì)r(jià)的快速轉冷可能加劇全球經(jīng)濟下行的風(fēng)險。

　　此外，房?jì)r(jià)的跌幅也將是各國央行加息策略的一大關(guān)鍵考量因素。

　　凱投宏觀(guān)首席經(jīng)濟學(xué)家尼爾·希爾林表示，各國央行可以容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現更嚴重的衰退，可能迫使其改變政策。

　　不過(guò)，也有分析認為，加息對全球樓市和經(jīng)濟來(lái)說(shuō)并非“不可承受之重”。

　　據悉，目前澳政府已有所行動(dòng)，一些貸款機構降低浮動(dòng)利率以吸引新客戶(hù)，隨著(zhù)更多借款人尋求更優(yōu)貸款利率方案，預計短期內澳洲借貸市場(chǎng)將出現白熱化競爭。另一方面，由于加息對租金的影響有限，租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。

　　在新西蘭，加息對樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專(zhuān)家指出，由于該國的家庭資產(chǎn)負債表和儲蓄表現強勁，勞動(dòng)力市場(chǎng)正在復蘇，樓市并無(wú)崩盤(pán)的可能。

　　還有分析稱(chēng)，盡管加息對樓市的短期影響較為明顯，但未必百害無(wú)一利。在多年的漲幅下，不少房產(chǎn)持有者仍享有較大收益；而在一些原本樓市過(guò)熱的地區，較低的價(jià)格反倒能吸引買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)。此外，成交量的下滑也會(huì )在某種程度上遏制房?jì)r(jià)過(guò)快下跌。

　　“對許多經(jīng)濟體來(lái)說(shuō)，住房可負擔性危機都是一個(gè)大問(wèn)題，但降溫的房?jì)r(jià)也可能帶來(lái)一些正面效應。”新加坡國立大學(xué)城市規劃及住房政策專(zhuān)家Kwan Ok Lee說(shuō)。（本報記者：楊瑛 來(lái)源：解放日報）