據中國之聲《新聞縱橫》報道，從昨天（8月1日）開(kāi)始，位于江蘇蘇州的中、農、工、建四大銀行的分支機構一致出臺新的房產(chǎn)貸款規定：客戶(hù)若在5年內提前還款，將被收取違約金。
違約金=提前還款金額×月利率×6。舉例來(lái)說(shuō)，如果提前還10萬(wàn)元，違約金2940元；提前還100萬(wàn)元，違約金29400元。那么，提前還款將收取違約金的行為是否合理呢？
記者第一時(shí)間致電蘇州中行、農行、工行和建行，四大行均回復：消息屬實(shí)，“違約金”新規從8月1日執行。建設銀行蘇州分行客服人員說(shuō)，在貸款發(fā)放后的60個(gè)月內，申請提前還款，會(huì )收違約金。所收違約金額是提前還款金額×貸款執行月利率×6。
客服告訴記者，這一規定按照“老人老辦法，新人新辦法”實(shí)施，8月1日新受理的貸款，都會(huì )在貸款合同上注明該條款。在此之前辦理的貸款不受此條款影響。
那么，違約金新規對于蘇州的買(mǎi)房、賣(mài)房人群，有何影響呢？
在蘇州二手房市場(chǎng)，貸款未滿(mǎn)5年、提前還款的現象十分常見(jiàn)：房東通常需要把手上的房屋貸款結清了，才能夠做產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。我愛(ài)我家蘇州市場(chǎng)部總監周澤宇認為，這個(gè)新規更大影響的是8月1日以后的買(mǎi)房群體，特別急于出手房屋套現的投資屬性的購房人群；也會(huì )影響到部分短期內換房改善需求的人群，因為房屋的轉手周期將會(huì )被拉長(cháng)。
在樓市評論員尹霄飛看來(lái)，新規的執行在全省層面也有借鑒意義，不過(guò)，“羊毛出在羊身上”，房主也很可能將這部分違約成本轉嫁到買(mǎi)房人頭上。“如果是一個(gè)好地段或者學(xué)區房，他（房主）可能會(huì )很輕松地將成本增加到了購房者的身上，當然也會(huì )影響到交易的時(shí)效問(wèn)題。”
周澤宇認為，違約金新規一定程度上已經(jīng)體現類(lèi)似于限售的意圖，對今后的短線(xiàn)貸款投資購房行為，預計會(huì )起到一定的影響。
房貸不滿(mǎn)5年，提前還款將收取違約金，是否合法合理？從合法性角度而言，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池給出的答案是：合法，沒(méi)問(wèn)題，而且也有一定合理性。
她說(shuō)，提前還款是否需要支付違約金是一個(gè)商業(yè)行為。因為借貸本身是市場(chǎng)行為，借款人與銀行簽合同時(shí)，合同中對提前還款是否收違約金一般有相應的約定，是否收違約金主要是看合同約定。收違約金是銀行的習慣做法，從銀行穩定收益的角度看，簽訂合同后，銀行會(huì )對資金的用途做規劃，“款貸給你了，要是提前還，等于打亂了它的計劃，它就要再重新做規劃、安排，所以收違約金也有一定的道理。”
專(zhuān)家的意思很明確，雙方有合同在先。昨天中午開(kāi)始，一張《個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提前還款客戶(hù)須知》的圖片，在蘇州購房者的朋友圈流傳，須知明確規定，“您在我行辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在申請部分提前歸還本金或提前結清貸款時(shí)，我行將根據合同約定收取一定比例的提前還款違約金”，并規定，“部分提前還款的，每次還款金額不少于1萬(wàn)元，而且需為1萬(wàn)元的整數倍”。
須知最后，要求借款人對須知內容無(wú)異議請簽名。也就是說(shuō)，簽名了就等于同意這樣的條款；但如果購房人不簽名，銀行還會(huì )放貸嗎？雖然一紙合約規避了合法性的問(wèn)題，但在銀行面前，購房者的選擇空間并不大?？峙潞芏嗳藫你y行不放款或者慢放款，而只有簽字。
那么，這樣的做法是否合理呢？其他地方銀行怎么做的？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，“提前還款就是要收取違約金的，這個(gè)規定在全國其他城市的商業(yè)銀行也是執行的。”但是，其他地方規定的年限是多長(cháng)呢？
根據公開(kāi)資料，部分銀行規定貸款不滿(mǎn)1年就提前還款的，會(huì )收取最高不超過(guò)6個(gè)月貸款的利息的違約金。超過(guò)1年提前還款的，將不收取違約金。
一位剛剛在深圳辦完房貸業(yè)務(wù)的購房者告訴媒體，銀行規定，1年內還款罰息3個(gè)月，2年內罰息2個(gè)月，3年內罰息1個(gè)月，3年之后就不罰息。北京部分銀行也是采取類(lèi)似的條款。
蘇州四大銀行規定，超過(guò)5年時(shí)間提前還款才不收違約金。這個(gè)時(shí)間是不是太長(cháng)了？銀行為什么要這么做？是不是樓市調控政策的一部分？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，蘇州四大銀行這樣的規定就是為了追求更高的利潤，是銀行的自主行為，跟樓市調控沒(méi)關(guān)系。他說(shuō)，這個(gè)規定不是當地出臺的政策，它是窗口指導意見(jiàn)，可能很多人誤認為是樓市調控政策。從規定本身而言，“5年”這個(gè)時(shí)間期限相對比較長(cháng)，很多城市之前有過(guò)類(lèi)似的條款，但基本都是3年左右。
新規出臺會(huì )影響哪些人？投機需求的人，可以通過(guò)其他銀行貸款，當然也可以全款；而且，經(jīng)過(guò)一系列的樓市調控政策的實(shí)施，真正投機需求的群體已經(jīng)很少。有分析認為，新規出臺，恐怕更多會(huì )影響剛需，也就是那些房貸壓力大，過(guò)了兩三年之后，手頭稍微寬裕、想提前換一部分款項的人。
個(gè)貸已經(jīng)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，5年的期限設定，當然能更好地保障銀行的利益，規定的合法性無(wú)可厚非，但在樓市相對火熱的當下，購房者在房貸問(wèn)題上的話(huà)語(yǔ)權有限，這樣做真的合理嗎？其他城市的銀行是否會(huì )效仿等都要打一個(gè)大大的問(wèn)號。（記者姚東明 江蘇臺記者錢(qián)一鳴）
