日前，商品房預售資金監管新規（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新規”）出臺。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊表示，新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開(kāi)發(fā)商行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng )造條件。

　　何謂商品房預售監管資金？新規新在哪？對房地產(chǎn)行業(yè)到底有多大利好？

　　商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷(xiāo)售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質(zhì)的負債。

　　從立法上確立商品房預售制度以來(lái)，監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定由地方自行決定，各地監管標準和提取規則差異較大。而此次新規相較以往有五大“亮點(diǎn)”：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點(diǎn)。

　　新規聚焦完善規范商品房預售資金監管措施，是穩定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分。對當下房地產(chǎn)行業(yè)而言，新規的利好值得期待。

　　“保交付”，新規以保障購房者權益為先。過(guò)去經(jīng)驗證明，償債壓力下，“千億元級房企”亦可能違法挪用監管賬戶(hù)內的數十億元資金，導致項目爛尾。新規明確了各方監管責任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶(hù)管理責任，有發(fā)現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。這無(wú)疑是給購房者吃了顆“定心丸”，穩定購房者置業(yè)預期，也在某種程度上提振了市場(chǎng)信心。

　　“因城施策”，對行情低迷城市放松幅度有限。2021年下半年以來(lái)，樓市整體遇冷，但城市分化仍舊較為明顯，一二線(xiàn)城市整體表現較好，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售乏力。新規細則落地需結合市場(chǎng)情況制定相應措施，爛尾樓多、行情低迷城市的監管放松幅度將有限。

　　避免“超額監管”，有助于提高高信用房企預售資金流動(dòng)性。據不完全統計，截至2021年上半年末，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利等預售監管資金均達到數百億元。在知名房企債務(wù)違約之后，部分地方政府過(guò)度監管預售資金，有資金零撥付現象，業(yè)內稱(chēng)之為“超額監管”。從當前來(lái)看，新規細則預計會(huì )根據企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)等狀況進(jìn)行監管。比如，以“安全交付”為準繩，在“重點(diǎn)額度管理”方面，釋放對高信用房企“超額監管”的擠占，適度強化監管資金靈活性。陷入債務(wù)危機的房企并不在新規利好覆蓋范圍內。

　　在“交付先行”主基調下，新規的首要目標是維護購房者權益，整體來(lái)看，對房企流動(dòng)性影響有限，償債能力不足的房企對新規別抱過(guò)高希望。想紓困，需要自救。(證券日報 王麗新)