2022年剛剛開(kāi)春，樓市便打響了“當頭炮”。多地購房首付政策開(kāi)始出現了實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，首套房首付比例降到20%。
相比于降準、降息、降低公積金貸款額度等，降低首付比例顯然更能推動(dòng)購房意愿的提升。這會(huì )對虎年樓市帶來(lái)什么影響？
低至兩成！首付比例迎下調潮
2月17日，山東省菏澤市部分銀行下調個(gè)人住房貸款首付比例的消息引發(fā)關(guān)注。具體看來(lái)，菏澤市部分銀行表示將根據購房者情況調整不同首付比例，其中“無(wú)房無(wú)貸”購房者的首付比例降至20%。
2月18日，菏澤相關(guān)部門(mén)回應媒體稱(chēng)，并未對首付比例進(jìn)行統一調整，依然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調整是部分銀行根據自身情況和房貸需求的自主經(jīng)營(yíng)行為。
菏澤方面提到的首付比例要求，依據的是中國人民銀行、原中國銀監會(huì )2016年下發(fā)的通知，在不限購城市居民首套房按揭首付比例最低為25%，但各地可以向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，意味著(zhù)非限購城市最低首付比例可降到20%。
“此次菏澤市調整個(gè)人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷(xiāo)售下行背景下的‘穩房?jì)r(jià)、穩預期’應對措施。”中信證券研報觀(guān)點(diǎn)表示。
菏澤放松限貸的做法也是有跡可循。易居研究院監測數據顯示，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。如，菏澤市牡丹區新房銷(xiāo)售在2021年10月達到階段性高點(diǎn)之后，無(wú)論是成交量還是成交均價(jià)均迅速回落。
“首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助于釋放購房剛性需求，對加速市場(chǎng)穩定具有積極意義。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為，此時(shí)出臺政策激勵剛需入市是穩定市場(chǎng)的需要。
除了菏澤，全國另有一些城市也邁出了降低了首套房貸利率及首付比例的步伐。比如江西贛州，在春節前就下調了首付比例，首套房可以享受“兩成首付”；而重慶，名下無(wú)房無(wú)貸者近期也已開(kāi)始執行20%首付比例；另有媒體從廣東佛山多位中介處獲悉，近期非限購區域部分樓盤(pán)首付降低為兩成。
“前幾年只是部分樓盤(pán)支持兩成首付，且只針對征信資質(zhì)比較好的人群，近來(lái)支持范圍有所擴大，有時(shí)對貸款人資質(zhì)審核也較為寬松。”有重慶當地房產(chǎn)分銷(xiāo)人員對媒體表示。
首套房的春天，樓市筑底的信號？
縱觀(guān)以上幾城，業(yè)內總結稱(chēng)，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門(mén)根據因城施策原則共同決定調整。
在2021年房貸集中度政策下，兩成首付的做法非常少。為何各地近來(lái)開(kāi)始重新祭出這一大招？
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜解釋稱(chēng)，自2021年四季度以來(lái)，全國已有多個(gè)城市優(yōu)化和調整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補貼等。“但整體效果并不明顯，購房者置業(yè)情緒未見(jiàn)明顯好轉，市場(chǎng)活躍度仍不足。”
“只有商業(yè)銀行貸款降低首付才是最為核心的，且從實(shí)際過(guò)程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為。
支持調整首套房貸款的信號也早已釋放。2021年10月，銀保監會(huì )相關(guān)負責人曾在發(fā)布會(huì )上表示，目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
潘浩指出，過(guò)去十年我國共出現兩次市場(chǎng)筑底過(guò)程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷(xiāo)售面積增速的兩個(gè)低點(diǎn)，在市場(chǎng)筑底回調過(guò)程中均伴隨一系列調控政策，拉動(dòng)增速水平止跌回穩。
“此類(lèi)政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開(kāi)始，隨后是公積金相關(guān)政策的調整，最后傳導至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調整，傳遞出了市場(chǎng)筑底的信號。”潘浩表示。
“預計會(huì )對市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較好帶動(dòng)，購房者觀(guān)望情緒或將有所改觀(guān)，置業(yè)信心將得到一定提振。” 陳文靜也表示，未來(lái)或有更多城市效仿跟進(jìn)，特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調整壓力較大的三四線(xiàn)城市。(中新財經(jīng) 左宇坤)
