6月8日，上海2022年首輪集中供地將收官。截至6月7日晚間，本輪土拍已進(jìn)行4日，共攬金744.98億元，平均溢價(jià)率2.98%。據諸葛找房數據研究中心預計，待本輪上海土拍結束后，除沈陽(yáng)和鄭州外，全國20個(gè)重點(diǎn)城市2022年首輪集中供地成交額合計約4528億元，平均溢價(jià)率約4%。

　　2021年4月27日，廣州打響了集中供地的“第一槍”，標志著(zhù)全國22個(gè)重點(diǎn)城市（下稱(chēng)“22城”）一年三批次供地模式正式拉開(kāi)帷幕。經(jīng)過(guò)一年 “實(shí)戰”，22城三輪土拍平均溢價(jià)率呈現出從14.7%，到4.04%，再到2.39%的“遞減曲線(xiàn)”。

　　細心者會(huì )發(fā)現，在平均溢價(jià)率逐漸小幅遞減又小幅回彈的過(guò)程中，溢價(jià)率動(dòng)輒超過(guò)100%的“高價(jià)地”“地王”等過(guò)去常見(jiàn)高頻詞已不再出現，平均溢價(jià)率水平上下波動(dòng)幅度也較小。這意味著(zhù)中國土地市場(chǎng)正逐步趨穩且回歸理性，而其背后，有兩個(gè)現象值得關(guān)注。

　　一是不斷優(yōu)化和完善的規則，為土拍加筑了理性籬笆。嚴格監管競買(mǎi)保證金來(lái)源、以配建商業(yè)、教育等多功能地塊面貌入市……這是設置門(mén)檻，將有潛在資金風(fēng)險，或業(yè)務(wù)能力不匹配地塊屬性的房企拒之門(mén)外。另外，觸頂“熔斷”、搖號定買(mǎi)家、競政府持有產(chǎn)權份額、競高標準等土拍新規頻出之際，在規范化原則下堵漏洞，吸引多種所有制企業(yè)積極參與調整，一直在進(jìn)行。

　　由此可見(jiàn)，土拍規則越來(lái)越細化、規范、透明和公平。過(guò)去，“千億元房企”搶地、囤地，靠聚集資源奪得土地市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權的時(shí)代正在褪去，取而代之的是，財務(wù)健康、運營(yíng)能力強的理性房企，如今都有機會(huì )獲得“心儀地塊”，并活躍在土地市場(chǎng)上。

　　二是房企拿地回歸理性，需實(shí)現“三個(gè)達標”。土地是房企最重要的生產(chǎn)資料和成本支出。如今，房企管理層談及拿地計劃，多數都稱(chēng)要“量入為出、精準投資”。

　　在這一核心準繩之下，多數房企內部還有一筆拿地細賬，涉及“三個(gè)達標”。一是區域布局達標，經(jīng)濟基本面好及此前深耕城市為先，不再輕易踏足新城市；二是IRR達標，不同房企對內部收益率指標要求可能不同，但都普遍轉為更加嚴格，保證利潤空間，堅決不冒進(jìn)；三是流動(dòng)性達標，土地快速變現是第一要務(wù)，有回款的銷(xiāo)售額才是企業(yè)能動(dòng)用的現金流。

　　如此一來(lái)，不管是“京滬”等一線(xiàn)城市，還是杭州等強二線(xiàn)城市，一場(chǎng)土拍下來(lái)，流拍、底價(jià)成交以及溢價(jià)成交的地塊都有，這是市場(chǎng)化的結果。當下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在深度調整期，待行業(yè)信心修復，房企練好自身內功、找到發(fā)展新模式，將會(huì )大有作為。

　　一言蔽之，當下的土地市場(chǎng)已跨入“穩地價(jià)”的新階段。在愈發(fā)理性的土地交易和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房企“激進(jìn)”豪賭高價(jià)地已成過(guò)去，“寧愿短期踏空也不能踏錯”的這份深刻自省，將助其在冷靜自律中安全前行。(作者：王麗新 來(lái)源：證券日報   )