今年二季度以來(lái)中國多數城市房貸利率持續走高。貝殼研究院數據顯示，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；重點(diǎn)城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠。
利率提高的同時(shí)，不少銀行也出現二手房貸業(yè)務(wù)排隊、放款周期延長(cháng)的現象。貝殼研究院統計稱(chēng)，6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(cháng)至50天。
資料圖：航拍南京雨花臺區一處樓盤(pán)。 中新社記者 泱波 攝
這與整體市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，且利率處于較低水平的情況并不一致。截至6月份，中國貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)已經(jīng)連續14個(gè)月未作調整。房貸與其他類(lèi)別的貸款市場(chǎng)出現“隔離”。
房貸利率上漲，額度緊張狀況并非全國性現象。長(cháng)三角、珠三角等前期樓市熱度較高的地區表現明顯，而北京等樓市熱度較低或者相對穩定的地區房貸相對平穩。據貝殼研究院統計，6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn)，上調幅度在所有監測的72個(gè)城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個(gè)基點(diǎn)。
放款周期拉長(cháng)、利率提高會(huì )影響交易節奏，特別是對“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房交易。上海一些中介機構已經(jīng)曝出二手房開(kāi)單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。
對于年中房貸緊張的原因，多位業(yè)內人士分析稱(chēng)，這是在今年以來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機構主動(dòng)調控的結果。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每當樓市調控收緊，都會(huì )出現“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因為房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機構需要控制新增房地產(chǎn)貸款額度，以免“踩到”監管紅線(xiàn)。所以，銀行也有意識地放緩房貸投放的節奏。
貝殼研究院也認為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)，部分銀行主動(dòng)調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市上半年信貸額度投放較多，近期部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。
業(yè)內專(zhuān)家預計，這種情況不會(huì )長(cháng)期持續。貝殼研究院指出，2020年中國居民部門(mén)新增中長(cháng)期貸款約6萬(wàn)億元(人民幣，下同)，如果考慮信貸規模與名義經(jīng)濟增長(cháng)速度相匹配，預計今年居民部門(mén)新增中長(cháng)期貸款大約有6.4萬(wàn)億元-6.5萬(wàn)億元左右的額度。去掉上半年3萬(wàn)億元左右的已使用額度，下半年的可用額度仍有逾3萬(wàn)億元左右。因此，下半年銀行信貸投放額度及放款周期或將逐步恢復常態(tài)。
部分城市房貸緊張并非樓市“缺錢(qián)”的唯一表現。據多家媒體報道，近期，央行將“三道紅線(xiàn)”(針對重點(diǎn)房企的融資管理新規)試點(diǎn)房企商票數據納入其監控范圍。過(guò)去商票這條相對“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關(guān)的供應鏈融資也受到嚴控。此前，基金業(yè)協(xié)會(huì )就叫停了基金子公司備案房地產(chǎn)供應鏈類(lèi)產(chǎn)品。
除此之外，今年以來(lái)，房企融資的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)信托規模也持續壓降，房企融資環(huán)境顯著(zhù)收緊。據克爾瑞研究中心不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。
事實(shí)上，無(wú)論是需求端的“房貸荒”還是供給端的開(kāi)發(fā)商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：將投機、違規及多余資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出來(lái)。其背后的大邏輯就是“房住不炒”。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都扮演了一個(gè)巨大的貨幣蓄水池。各路資金不斷涌入樓市，推動(dòng)形成房地產(chǎn)“黃金20年”。但是問(wèn)題也隨之而來(lái)：高房?jì)r(jià)對產(chǎn)業(yè)和消費形成擠出效應；包括經(jīng)營(yíng)貸等在內的信貸資源過(guò)度流入房地產(chǎn)，又擠占了支持實(shí)體經(jīng)濟的信貸資源，阻礙發(fā)展和創(chuàng )新。這種“失衡”需要矯正。這也正是決策層強調“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展”的重要原因。
對房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，李宇嘉指出，資金大規模涌入樓市的時(shí)代結束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復返。 (記者 龐無(wú)忌)
(來(lái)源：中新網(wǎng))
