據記者了解，“融資+賣(mài)房”的兩難從去年四季度以來(lái)一直未能得到改善，除了賣(mài)項目、賣(mài)子公司股權等變現手段之外，近期已有上市房企以股權為標的引入國資背景戰投，以期應對年內第二波償債高峰的到來(lái)。
6月份以來(lái)，先是千億元房企建業(yè)地產(chǎn)擬引入河南鐵建為戰投，緊接著(zhù)中國金茂擬以最高25.65億港元的代價(jià)將上市公司中國宏泰私有化，再有陽(yáng)光城48億元出售項目。據《證券日報》記者不完全統計，從6月1日至6月15日的15天內，超過(guò)11家房企公告擬出售或完成資產(chǎn)轉讓?zhuān)婕皹说目傤~超過(guò)302億元。
“當下，受讓方收并購涉房資產(chǎn)仍較為謹慎，仍以收購合作項目剩余股權為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，若項目去化加快，預計收購方收購項目意愿將增強，屆時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)收并購力度會(huì )加大。
持續“瘦身”緩解資金壓力
6月13日，陽(yáng)光城公告稱(chēng)，擬轉讓浙江永康6宗地塊予濱江集團，股權轉讓代價(jià)為14.98億元，濱江集團還需償還目標公司原有負債33.04億元，合計代價(jià)為48億元。更早之前，華夏幸福、泰禾集團等較早出現債務(wù)違約的房企也相繼出讓資產(chǎn)。當然，也有如中國電建剝離49.42億元地產(chǎn)資產(chǎn)，進(jìn)行業(yè)務(wù)結構調整的交易。
6月14日，遠洋集團出售位于北京市豐臺區麗澤商務(wù)區的遠洋銳中心項目，買(mǎi)家為項目合作方中國平安人壽保險股份有限公司，交易金額為50.15億元。
關(guān)于這些房企轉讓資產(chǎn)或引入戰投的目的，據《證券日報》觀(guān)察，一是將資產(chǎn)變現償還債務(wù)。其中部分房企明確表示出售資產(chǎn)抵債，或用于緩解流動(dòng)性壓力；二是在行業(yè)低迷周期中，剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，整合公司資源調整業(yè)務(wù)結構；三是為公司引入“白武士”，求得生機。
總體而言，對出讓方房企來(lái)說(shuō)，將資產(chǎn)變現的主要目的多是緩解短期流動(dòng)性困難，避免債務(wù)違約。鑒于此，部分現金流較為充裕的房企借機補倉低價(jià)優(yōu)質(zhì)項目，同時(shí)，險資進(jìn)場(chǎng)配置一線(xiàn)城市商業(yè)核心資產(chǎn)，尋求穩定投資收益。
至于房地產(chǎn)行業(yè)收并購進(jìn)程相對有所加快，陸續有接盤(pán)者出現的原因，諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，市場(chǎng)仍有不少潛在價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)項目，受項目所在城市和近期政策暖風(fēng)頻吹影響，資金較為充足的房企或機構可能會(huì )伺機而出。
仍有并購難點(diǎn)需要突破
盡管6月發(fā)以來(lái)房企出售資產(chǎn)現象增多，但并購市場(chǎng)仍難言活躍度很高。
克而瑞研究中心數據顯示，今年前5個(gè)月，房企收并購事件只有20余宗，并購金額合計不足500億元。換言之，擺上貨架的資產(chǎn)較多，但已經(jīng)完成的交易及擬達成的交易卻相對較少，足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購已愈發(fā)理性。
“不會(huì )輕易收并購項目，一方面土地市場(chǎng)有較好的機會(huì )；二是某些大型項目，股權、債權關(guān)系復雜，盡調若不充分，可能引發(fā)后續風(fēng)險；三是市場(chǎng)信心不足，一旦用更多現金去收購，可能會(huì )導致財務(wù)風(fēng)險增加。”某房企投資拓展部人士向記者表示，相對而言，央企、國企和高信用民營(yíng)房企可能會(huì )趁著(zhù)窗口期入手一些優(yōu)質(zhì)項目。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購較為復雜，收并購仍有較多難點(diǎn)需突破。”劉水向《證券日報》記者直言，一是受讓企業(yè)多持觀(guān)望態(tài)度，當前市場(chǎng)仍處于下行周期，未來(lái)走勢不明朗，項目可能較難去化；二是出險企業(yè)不愿過(guò)早出售核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是與收并購項目相比，招拍掛獲得的土地無(wú)論從財務(wù)還是經(jīng)營(yíng)角度都更易操作，從投資角度而言，房企也更傾向于直接拿地。
劉水進(jìn)一步稱(chēng)，從出險企業(yè)角度來(lái)看，如果急于出售項目，一方面資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預期，并且還會(huì )影響手中存貨的估值；另一方面若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營(yíng)，這樣雖然緩解了當期財務(wù)風(fēng)險，長(cháng)期來(lái)看又增加了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
但值得期待的是，2021年末以來(lái)，監管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購重組融資需求，鼓勵金融機構穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)。據克而瑞研究中心不完全統計，截至5月底，今年房企各類(lèi)并購融資總量約為2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購貸款額度總計約1960億元。
“希望市場(chǎng)信心能夠盡快被修復，如此一來(lái)，除了銷(xiāo)售回款，出險房企也能夠盡快尋得買(mǎi)家，進(jìn)而憑借資產(chǎn)變現還債和維持日常經(jīng)營(yíng)。”上述投資拓展部人士稱(chēng)，彼時(shí)，市場(chǎng)并購動(dòng)作或會(huì )增多。
證券日報 記者 王麗新
