近日，證監會(huì )啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，進(jìn)一步滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。業(yè)界人士認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進(jìn)行特定安排，提升基金運作靈活度，強化風(fēng)險防范，更好支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，實(shí)現轉型發(fā)展。
“不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)將存量住宅等納入了投資范圍，為私募管理人通過(guò)市場(chǎng)化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權實(shí)現更有效的資產(chǎn)和風(fēng)險隔離，為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤(pán)活提供了有利手段。”鼎暉投資管理合伙人胡寧對《證券日報》記者表示。
高靈活度提升市場(chǎng)積極性
據中基協(xié)數據，截至2022年年末，中基協(xié)存續私募股權房地產(chǎn)基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬(wàn)億元。
為區別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎設施及房地產(chǎn)基金類(lèi)型，證監會(huì )指導中基協(xié)新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，業(yè)界人士認為，此次試點(diǎn)，意味著(zhù)監管層為不動(dòng)產(chǎn)私募基金“正名”。
“與此前房地產(chǎn)基金和基礎設施基金相比，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴大，增加了存量商品住宅和市場(chǎng)化租賃住房。”LP智庫創(chuàng )始人國立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點(diǎn)在投資策略、風(fēng)險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。
胡寧表示，本次試點(diǎn)在監管層面給不動(dòng)產(chǎn)私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動(dòng)產(chǎn)私募基金更加貼合市場(chǎng)實(shí)踐的操作空間，增強了私募管理人參與不動(dòng)產(chǎn)投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴募限制的放開(kāi)，給予了私募管理人更大的靈活性。
據記者了解，在原有股權基金監管框架下，基金的債權投資比例（不超過(guò)20%）和期限（不超過(guò)1年）均受到限制。但在不動(dòng)產(chǎn)投資中，往往需要通過(guò)債權投資獲取債息，為L(cháng)P提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開(kāi)展資產(chǎn)、股權的抵質(zhì)押等風(fēng)險控制手段，加大對底層資產(chǎn)的控制力，提高投資本金安全性等。
“本次試點(diǎn)對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制，一方面也使得實(shí)操中的靈活性大大增強。”胡寧表示。
此外，“由于不動(dòng)產(chǎn)的投資規模較大、周期較長(cháng)，存在分批開(kāi)發(fā)或分批交付的情況。本次試點(diǎn)解除了擴募的比例限制，有利于基金管理人根據不動(dòng)產(chǎn)項目的建設、開(kāi)發(fā)節奏，分階段募集資金以匹配投資需求。”胡寧進(jìn)一步表示。
中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據不動(dòng)產(chǎn)投資所具備的特性而設置的規則，將使得私募基金管理機構能夠更好地設計真正匹配各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)投資現金流特性的基金產(chǎn)品，更好匹配廣大投資人的收益回報訴求，也更有助于私募基金作為權益類(lèi)資金更好地助力房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。
建立全生命周期風(fēng)控體系
為加強不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險防控，監管部門(mén)對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節均做了風(fēng)險防范。
從不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來(lái)看，何亮宇表示，試點(diǎn)雖然放開(kāi)了開(kāi)展存量商品住宅和市場(chǎng)化租賃住房投資，但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實(shí)現銷(xiāo)售或者主體建設工程已開(kāi)工的項目；對于市場(chǎng)化租賃住房，也有一定的開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度要求。
從參與試點(diǎn)私募管理人資格來(lái)看，設置了較高門(mén)檻。何亮宇表示，目前從管理規模、專(zhuān)業(yè)人員、項目退出經(jīng)驗等方面設置了較高的門(mén)檻，通過(guò)頭部管理人先行先試，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動(dòng)作用，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
胡寧認為，提高管理人門(mén)檻，確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點(diǎn)，對監管防范風(fēng)險意義重大。
從投資者角度來(lái)看，明確提出以機構投資者為主，并對自然人進(jìn)行一定限制。“設置較高的首輪實(shí)繳出資門(mén)檻，體現出以引入機構資金為主要目的，對自然人的出資比例限制在不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，防范涉眾風(fēng)險。”何亮宇表示。
試點(diǎn)對基金財產(chǎn)的對外擔保及資金流向進(jìn)行了限制。“不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投向為底層價(jià)值明確的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。本次試點(diǎn)明確了基金財務(wù)不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保，或投資于私募管理人或其實(shí)際控制的項目，一方面確保了基金財產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險隔離，一方面也避免了自融等風(fēng)險。”胡寧表示。
從產(chǎn)品運作來(lái)看，何亮宇表示，對不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設置了更高標準的基金首輪實(shí)繳規模要求、并強調特殊風(fēng)險揭示、按季度定期信披、強制托管等，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金各階段風(fēng)險。
推動(dòng)“募投管退”良性循環(huán)
目前，我國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規模大，房地產(chǎn)等產(chǎn)權方對資產(chǎn)盤(pán)活有迫切需求，另外，機構投資者亦比較踴躍，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金未來(lái)發(fā)展前景廣闊。
“不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)重要的資產(chǎn)品類(lèi)，專(zhuān)注于不動(dòng)產(chǎn)投資的私募基金未來(lái)必然將在資產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色。”胡寧認為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金的長(cháng)足發(fā)展，首先需要進(jìn)一步拓寬機構投資者來(lái)源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與，破除當前政策障礙，推動(dòng)保險資金投資。其次，要進(jìn)一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤(pán)活退出的重要渠道，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來(lái)源。
“建議未來(lái)通過(guò)政策支持，鼓勵引導不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標的，研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制，做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過(guò)公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善，提高市場(chǎng)化資金參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的積極性，如放松公募REITs對財務(wù)投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。”胡寧進(jìn)一步表示。
從資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體，成為多層次的REITs市場(chǎng)的一環(huán)。
具體來(lái)看，何亮宇表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時(shí)，提前進(jìn)行孵化盤(pán)活，從前期的開(kāi)發(fā)、建設到持有階段的提升、改造，再到形成可長(cháng)期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為公募REITs擴募提供豐富的資產(chǎn)儲備。
“隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)一步成熟，未來(lái)持有大量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金本身應該也有機會(huì )成為公募REITs的發(fā)起人，實(shí)現與國際市場(chǎng)的接軌，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用。”何亮宇說(shuō)。
何亮宇認為，成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場(chǎng)也為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道，推動(dòng)其“募投管退”良性循環(huán)，并將在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金標的選擇、估值定價(jià)方面發(fā)揮“錨”的作用。（記者：吳曉璐 來(lái)源：證券日報）
