近日，中國證券報記者觀(guān)察多個(gè)拍賣(mài)平臺發(fā)現，由銀行直接出售的房產(chǎn)數量有所增多。例如，在阿里資產(chǎn)平臺，開(kāi)拍時(shí)間為11月1日至11日，標注有“銀行直供”字樣的房產(chǎn)信息較去年同期增長(cháng)24.7%，僅11月11日就有170余處涵蓋商鋪、住宅、寫(xiě)字樓等類(lèi)型的房產(chǎn)同步拍賣(mài)。
業(yè)內人士認為，盤(pán)活存量資產(chǎn)的需求日益增長(cháng)，促使銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過(guò)去的“To B”為主，轉向“To B”與“To C”并重。憑借產(chǎn)權清晰、價(jià)格低、交易效率高等優(yōu)勢，銀行直售房產(chǎn)有望成為銀行處置不良資產(chǎn)、止損“回血”的重要路徑。這一趨勢也可能使銀行端成為重要的房源供給渠道。
銀行賣(mài)房升溫
記者在阿里資產(chǎn)“銀行直供”房產(chǎn)欄目發(fā)現，11月11日，有170余處房產(chǎn)處于拍賣(mài)狀態(tài)，房產(chǎn)類(lèi)型包括商鋪、寫(xiě)字樓、住宅、廠(chǎng)房等。資產(chǎn)處置方包括甘肅正寧縣農信聯(lián)社、通化農商行、貴州鎮遠農商行等區域性中小銀行，也有農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行等國有大行的分支機構，資產(chǎn)拍賣(mài)起始價(jià)從3萬(wàn)元至4000余萬(wàn)元不等。
記者查詢(xún)阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)等第三方競價(jià)轉讓平臺發(fā)現，今年以來(lái)，銀行直供的房產(chǎn)、車(chē)輛等資產(chǎn)有所增多。以阿里資產(chǎn)平臺為例，據統計，開(kāi)拍時(shí)間為11月1日至11日的“銀行直供”房產(chǎn)較去年同期增長(cháng)24.7%，較上月同期增長(cháng)77.8%。“四季度，不少銀行加速處置手中資產(chǎn)，目的是為了在年底封賬前盡可能多地收回款項。”某股份行法保部相關(guān)負責人告訴記者。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，銀行直售房產(chǎn)一直存在。“一般的過(guò)程是，在借款人貸款違約后，銀行通過(guò)債權獲得作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)完整產(chǎn)權，然后在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。過(guò)去，大體量的不動(dòng)產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺上，通過(guò)B端批量處理；小規模的幾套房，往往通過(guò)房產(chǎn)中介機構在二級市場(chǎng)賣(mài)掉。”李宇嘉說(shuō)。
談及近期銀行直售房產(chǎn)備受關(guān)注的原因，李宇嘉分析稱(chēng)：“一是中小銀行特別是農商行需處置的資產(chǎn)規模有所增加；二是銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過(guò)去的‘To B’為主，轉向‘To B’與‘To C’并重。”
產(chǎn)權相對清晰
為何出現上述變化？李宇嘉認為，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調整期，銀行開(kāi)始重視債權處置，以避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，屬于止損行為；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”持續滲透的背景下，直接對C端已經(jīng)成為必然趨勢。
業(yè)內人士普遍認為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房的區別不大，而且交易風(fēng)險相對較小，這有利于資產(chǎn)處置快速推進(jìn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，與法拍房相比，銀行直售房產(chǎn)的產(chǎn)權相對清晰。“銀行在進(jìn)行房屋售賣(mài)前，已經(jīng)通過(guò)債權剝離取得完整產(chǎn)權，房屋的產(chǎn)權較為明確，購房者不用擔心購房后陷入產(chǎn)權糾紛。即使在購房后出現產(chǎn)權問(wèn)題，購房者也可以向銀行追責。”王玉臣說(shuō)。
“我們掛網(wǎng)出售的是抵債房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權已經(jīng)法院裁定過(guò)戶(hù)至我行名下，屬于我行自有資產(chǎn)。消費者想要競拍的話(huà)，可以先實(shí)地看房，把房屋狀態(tài)了解清楚，等開(kāi)拍日期到了，直接在線(xiàn)上出價(jià)即可。”杭州銀行北京地區負責抵債資產(chǎn)項目的工作人員向記者介紹。
此外，銀行直售房產(chǎn)有一定價(jià)格優(yōu)勢。“此類(lèi)房產(chǎn)的起拍價(jià)通常會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)，部分房源若經(jīng)歷流拍后，會(huì )在下次開(kāi)拍時(shí)下調起拍價(jià)。”王玉臣認為，對銀行而言，還可選擇將此類(lèi)房產(chǎn)用于出租，推出房產(chǎn)租賃權拍賣(mài)，這一舉措可以為有短期居住需求的人提供更多選擇。
業(yè)內人士表示，銀行下場(chǎng)賣(mài)房主要是為了加速不良資產(chǎn)處置，盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升債權回收率。一般來(lái)說(shuō)，傳統處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷(xiāo)售耗時(shí)較長(cháng)，疊加當前市場(chǎng)環(huán)境，處置周期可能進(jìn)一步拉長(cháng)。相比之下，銀行直接銷(xiāo)售房產(chǎn)，過(guò)程更為高效，可加快資金回收進(jìn)度。目前多數銀行采取雙軌策略，即部分資產(chǎn)的處置沿用傳統方式快速銷(xiāo)賬，還有部分資產(chǎn)的處置通過(guò)直售方式提升整體債權回收率。
加速盤(pán)活資產(chǎn)
近年來(lái)，監管政策引導市場(chǎng)有序出清。2023年7月1日正式實(shí)施的《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風(fēng)險分類(lèi)辦法》明確了不良資產(chǎn)認定標準，推動(dòng)銀行從“被動(dòng)掛賬”向“主動(dòng)盤(pán)活”轉變。部分地方政府進(jìn)一步拓寬路徑，如將銀行直售房產(chǎn)納入保障房采購池，此舉既化解了金融風(fēng)險，又補充了民生供給。
李宇嘉認為，隨著(zhù)銀行業(yè)績(jì)考核、資產(chǎn)處置力度加大，且考慮到目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期，銀行表內部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險暴露可能性增加。因此，未來(lái)銀行直接對接C端處置不良資產(chǎn)的數量可能增多，銀行端或成為房源供給的一個(gè)重要渠道。值得注意的是，在房地產(chǎn)價(jià)格止跌回穩的關(guān)鍵期，監管部門(mén)需規范銀行等機構單方面追求債權回收而實(shí)施的降價(jià)出售行為。事實(shí)上，對于法拍房、工抵房、銀行直售房產(chǎn)，都應實(shí)施統籌管理，才能避免資產(chǎn)價(jià)格無(wú)序下跌的現象。
對于消費者來(lái)說(shuō)，若想撿漏銀行直售房產(chǎn)，需經(jīng)過(guò)仔細甄別。“銀行直售房產(chǎn)雖在產(chǎn)權上沒(méi)有爭議，但可能由于債務(wù)人還在使用房屋，或存在其他未知債務(wù)糾紛，導致及時(shí)清退房屋存在不確定性。”李宇嘉說(shuō)。
業(yè)內人士建議，消費者應重點(diǎn)關(guān)注房源的地段，同時(shí)需實(shí)地核查房屋現狀，確認是否存在租約、欠費等隱性問(wèn)題。
王玉臣建議，消費者在競拍前需仔細評估房屋的具體狀況。此類(lèi)房源可能因為空置較久存在維護問(wèn)題或者房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，消費者需到現場(chǎng)看房核實(shí)，應詳細了解房屋所在小區的物業(yè)服務(wù)情況；消費者可到相關(guān)部門(mén)對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權情況、查封抵押情況等進(jìn)行核實(shí)，確認產(chǎn)權方面完全沒(méi)有問(wèn)題后再出手購房。在購房前，消費者一定要仔細核實(shí)相關(guān)合同條款，包括一次性付款、限制辦貸時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間等，尤其要關(guān)注瑕疵擔保、費用清算等條款，避免銀行通過(guò)格式條款免責。（來(lái)源：中國證券報）
