解決公共收益歸屬難
停車(chē)費收取、電梯廣告盈利、小區攤位出租……日常生活中，大部分小區利用物業(yè)共有部分獲取收益的方式越來(lái)越多樣。但由于業(yè)主分散、維權乏力，很多小區公共收益基本由物業(yè)公司收取支配，侵害了廣大業(yè)主的利益，導致小區公共收益分配糾紛不斷。
“雖然國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和舊的《福建省物業(yè)管理條例》規定了利用小區內屬于業(yè)主共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，但如何讓業(yè)主有實(shí)際獲得感，卻一直缺乏具體的規定。”林常青介紹說(shuō)。
為保護業(yè)主合法權益，《條例》除了明確公共收益歸全體業(yè)主所有以外，還對經(jīng)營(yíng)管理費用的支出占公共收益的比例，以及扣除后結余部分如何回饋業(yè)主作了相對具體規定。
《條例》明確，在前期物業(yè)服務(wù)期間，小區公共收益在扣除物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理費用后，應當存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，經(jīng)營(yíng)管理費用支出不得超過(guò)公共收益的30%。
業(yè)主大會(huì )成立后，取得的公共收益以同樣方式扣除經(jīng)營(yíng)管理費用后，存入業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)用賬戶(hù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會(huì )決定的其他事項支出。
“和以往相比，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理費用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然隨之增高，物業(yè)收費的上漲也就成了必然趨勢。”趙崢說(shuō)，作為行業(yè)協(xié)會(huì )，福建物業(yè)管理協(xié)會(huì )一方面要從立法角度進(jìn)行釋法說(shuō)理，減少物業(yè)公司因《條例》施行后經(jīng)營(yíng)成本增加而產(chǎn)生的不理解聲音，一方面又要在《條例》授權下根據本行政區域經(jīng)濟發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準及參考價(jià)格，合理提價(jià)控價(jià)，平衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方的利益。
解決專(zhuān)項維修資金續籌難
“在物業(yè)管理中，除了業(yè)委會(huì )成立難、收費難，專(zhuān)項維修資金續籌難也曾是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。”趙崢說(shuō)，住建部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》對專(zhuān)項維修資金續籌只作了原則性規定，但沒(méi)有相應的制約措施。因此，他在參與《條例》審議過(guò)程中還專(zhuān)門(mén)針對“專(zhuān)項維修資金用完以后該怎么辦”這一難題進(jìn)行發(fā)問(wèn)。
與此同時(shí)，個(gè)別業(yè)主的法律意識淡薄，特別是個(gè)別拆遷安置房、經(jīng)濟適用房的業(yè)主怠于交納專(zhuān)項維修資金，造成一些小區的公共部位、共用設施設備維修、更新、改造非常困難。而隨著(zhù)房屋使用年限的增加，一些小區因缺少維修資金無(wú)法及時(shí)修繕，極易引發(fā)矛盾糾紛。
《條例》為此作出規定，專(zhuān)項維修資金的余額不足首期專(zhuān)項維修資金金額30%的，由專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )發(fā)出續交通知。
“這看似簡(jiǎn)單的規定，卻對專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)的管理水平提出了更高的要求。”林常青說(shuō)。
《條例》還明確，物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用情況應當在專(zhuān)項維修資金撥付前進(jìn)行公示，專(zhuān)項維修資金代管單位應當定期公布專(zhuān)項維修資金的收支情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好物業(yè)維修、養護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢(xún)服務(wù)。
此外，專(zhuān)項維修資金代管單位應當建立專(zhuān)項維修資金管理系統，定期公布專(zhuān)項維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢(xún)賬戶(hù)余額及使用情況。
主動(dòng)回應新熱點(diǎn)新需求
近些年，小區外來(lái)車(chē)輛管理不規范、寵物犬飼養擾民等問(wèn)題頻頻發(fā)生，成為社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。對此，《條例》也主動(dòng)回應業(yè)主的實(shí)際需求，通過(guò)立法作出明確規定。
針對業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題，《條例》規定，小區內的車(chē)位(庫)應當首先滿(mǎn)足業(yè)主需要，建設單位不得將其出售給本區域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的車(chē)位(庫)的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
針對群眾反映強烈的養犬擾民問(wèn)題，《條例》還規定，飼養犬只不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛生和公共設施。攜犬出戶(hù)時(shí)，應當束犬鏈牽引，大型犬還應當配戴嘴套。違反規定的，將依照《治安管理處罰法》等相關(guān)法律、法規規定予以處罰，為規范管理小區內養犬提供了法律依據。
此次條例修訂對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更細致的要求，而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，最終還是得憑業(yè)主的滿(mǎn)意度說(shuō)了算。
“以前都是物業(yè)公司自己做滿(mǎn)意度調查，業(yè)主總覺(jué)得這種自評的方式缺乏說(shuō)服力。”福建融僑物業(yè)管理有限公司福州分公司副總經(jīng)理張欽告訴記者，“后來(lái)我們就自己掏腰包，請第三方評估公司來(lái)評估，業(yè)主還是認為評估公司會(huì )因收了我們的錢(qián)而有所偏坦。”
為加強行業(yè)自律，《條例》要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)體系及懲戒機制，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、收費項目、收費標準的監督檢查，并建立物業(yè)服務(wù)第三方評估機制，要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性管理。
“以后，針對物業(yè)服務(wù)的評估將由我們物業(yè)管理協(xié)會(huì )來(lái)牽頭，聘請專(zhuān)業(yè)第三方評估公司來(lái)進(jìn)行評估，充分發(fā)揮協(xié)會(huì )專(zhuān)家庫的業(yè)務(wù)能力和評估機構專(zhuān)家庫的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，增強評估的公信力。”趙崢表示。
