三四線(xiàn)城市：宅地市場(chǎng)率先降溫
報告稱(chēng)，成交面積方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線(xiàn)城市宅地成交面積為14488萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。與一二線(xiàn)城市的走勢略有差異，三四線(xiàn)城市宅地市場(chǎng)的降溫特征較為明顯，近兩個(gè)月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大，進(jìn)一步體現了市場(chǎng)降溫的特征。從原因上看，當前三四線(xiàn)城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫存壓力，這會(huì )打擊房企補充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企資金回籠和繼續購地。另外，從宏觀(guān)面看，類(lèi)似宅地交易市場(chǎng)的降溫，也會(huì )影響地方政府的土地出讓金收入。
成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線(xiàn)城市宅地價(jià)格為3897元/平方米，同比上漲7.9%。觀(guān)察歷史數據，三四線(xiàn)城市已經(jīng)走出地價(jià)漲幅過(guò)大的歷史高位區間，當前漲幅總體上屬于相對小的。當然從結構上看，要關(guān)注部分熱點(diǎn)城市地價(jià)過(guò)高或過(guò)快上漲的現象。以粵港澳大灣區中的部分重點(diǎn)三四線(xiàn)城市為例，包括中山、佛山和肇慶等近期的宅地交易相對活躍，部分月份的地價(jià)也創(chuàng )新高，如佛山8月份拍出的宅地價(jià)格為12495元/平方米，屬于歷史新高。需要說(shuō)明的是，具體地塊的結構屬性也會(huì )對此類(lèi)價(jià)格產(chǎn)生影響。
結論與趨勢
成交面積方面，報告分析稱(chēng)，從1-8月份全國百城宅地交易市場(chǎng)來(lái)看，受政策管控、市場(chǎng)預期等影響，相關(guān)購地增速曲線(xiàn)略有下行，充分體現了宅地交易市場(chǎng)降溫的態(tài)勢。而從結構上看，三四線(xiàn)城市的降溫趨勢更為明顯，和此類(lèi)城市當前重新面臨庫存積壓的問(wèn)題是相關(guān)的。
預計9月份宅地交易市場(chǎng)以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當前資金壓力開(kāi)始增大，所以預計房企拿地會(huì )偏保守和趨于理性。當然，若要看轉機，那么就需要看9月份央行“普降+定向降準”政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯上升，那么四季度房企認購宅地的積極性或會(huì )有所增加。
成交價(jià)格方面，報告分析稱(chēng)，從1-8月份全國百城宅地價(jià)格數據看，當前宅地價(jià)格曲線(xiàn)略有下行，這和市場(chǎng)降溫、預期調整等因素有關(guān)，充分體現了宅地交易市場(chǎng)“穩地價(jià)”的效應。而從城市結構上看，一線(xiàn)城市的宅地價(jià)格最高，但最為穩定，而二線(xiàn)城市、部分重點(diǎn)三四線(xiàn)城市未來(lái)還需要積極進(jìn)行調控，以進(jìn)一步穩定地價(jià)和穩定預期。
當前穩地價(jià)的政策較多，包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類(lèi)約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為，進(jìn)而創(chuàng )造更公平的拿地環(huán)境和穩定地價(jià)。預計后續宅地價(jià)格將進(jìn)一步趨穩，這也有助于未來(lái)房?jì)r(jià)的穩定。
注：
100個(gè)城市按一、二、三四線(xiàn)城市劃分如下。4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線(xiàn)城市：哈爾濱、長(cháng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(cháng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線(xiàn)城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠(chǎng)、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線(xiàn)城市的范圍中。(中新經(jīng)緯APP)
