假業(yè)主、一房多賣(mài)、買(mǎi)到“兇宅”……近年來(lái)，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)出現了不少亂象，有關(guān)部門(mén)也加大了打擊整治力度，有力凈化了市場(chǎng)環(huán)境。
但由于二手房買(mǎi)賣(mài)中間流程復雜、中介機構良莠不齊，二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的“坑”還是不少。前不久，《法治日報》記者花費了兩個(gè)月時(shí)間在北京看房選房，在3次更換中介機構、經(jīng)歷超百次看房后，總算簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽。
回顧整個(gè)買(mǎi)房的經(jīng)歷，也是一個(gè)“避坑”的過(guò)程。
房源信息真假難辨
據相關(guān)統計，2022年，北京市存量房小區近2萬(wàn)個(gè)。其中一半的存量房小區分布在朝陽(yáng)、海淀、西城、豐臺4個(gè)區。如何在海量的二手房市場(chǎng)中挑選到心儀的房子？對大多數購房者而言，網(wǎng)上選房無(wú)疑是較為便利的一種方式。
記者在選房中發(fā)現，目前市場(chǎng)中有許多網(wǎng)站和App可以按預算、房齡、位置、是否有電梯、是否“滿(mǎn)五唯一”等關(guān)鍵詞檢索房源，這些網(wǎng)站和App有的是中介機構根據自身代理的房源制定的，有的則是第三方收集的市場(chǎng)上的房源信息。
在確定好需求和預算后，記者開(kāi)始在網(wǎng)上挑選房屋，但發(fā)現不少問(wèn)題。比如在使用某中介App檢索時(shí)看到，一個(gè)小區有十幾套房子符合要求，但仔細辨別發(fā)現，這些實(shí)際上都是同一套房子，只是推薦人不同。“詭異”的是，在記者前往該中介機構實(shí)地咨詢(xún)后，再打開(kāi)收藏夾卻發(fā)現，原先重復的房源都已消失。
對買(mǎi)房人而言，房屋用途的權屬、是否“滿(mǎn)五唯一”、是磚混結構還是鋼混結構，這幾項信息尤為重要。房屋用途為公寓、商業(yè)辦公類(lèi)等意味著(zhù)產(chǎn)權和落戶(hù)存在問(wèn)題，非“滿(mǎn)五唯一”的房子意味著(zhù)要多交稅款，鋼混結構則意味著(zhù)貸款年限更長(cháng)，可貸款額度更多。然而記者發(fā)現，這些最基本的房屋信息，在一些中介網(wǎng)站或App上錯誤百出。
值得注意的是，由于歷史原因，一些房子沒(méi)有發(fā)放房產(chǎn)證，或房產(chǎn)證、土地使用權證上的時(shí)間不能反映出真實(shí)的房齡，實(shí)踐中，這種情況一般是由房屋評估機構來(lái)確定房齡，而房齡影響房貸年限。
記者原本看中一套房子，中介一直說(shuō)是2000年建成的，可以利用“公積金＋商貸”組合貸，貸滿(mǎn)25年。記者都準備買(mǎi)下了，結果一查前兩個(gè)月同一棟樓出售的房子估值情況，發(fā)現建成年代為1996年。中介立馬表示會(huì )將App上面的數據更新，而直到記者在其他小區買(mǎi)完房，該App上顯示的上述房源建成年代也沒(méi)有變更。在線(xiàn)詢(xún)問(wèn)中介時(shí)，對方仍表示是2000年的房子。
部分中介素養不高
在記者看房過(guò)程中，經(jīng)常是多位中介一起帶看，最多的一次有5位中介。
一般來(lái)說(shuō)，房源維護人和所看小區附近中介是最了解房源優(yōu)缺點(diǎn)和周邊配套的，但往往因為了解，為了盡快促成交易，他們可能會(huì )撒一些“不大不小的謊”。
朝陽(yáng)區某老舊小區是記者的意向購房小區?？捶窟^(guò)程中，多位中介均向記者表示：該小區要進(jìn)行老舊小區改造，目前有幾棟樓的底層已經(jīng)完成改造，附近正在蓋一個(gè)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，今后升值潛力大。記者路過(guò)時(shí)看到，該小區有的樓棟底層確實(shí)已粉刷一新。
然而，當記者單獨來(lái)到該小區詢(xún)問(wèn)小區居民及居委會(huì )工作人員后才發(fā)現，事實(shí)并非如此：所謂改造只是外墻粉刷了一下，小區近期不會(huì )納入老舊小區改造名單，附近工地不是商場(chǎng)而是菜市場(chǎng)。被中介夸贊的小區物業(yè)，也被居民吐槽“東西壞了來(lái)修得慢”“平時(shí)找不到人”等。
還有一次，記者看中了一個(gè)小區，平均價(jià)格遠低于周邊小區，走訪(fǎng)后發(fā)現里面很多商戶(hù)租用，人員較雜。中介帶看房時(shí)告訴記者，2021年小區物業(yè)明文規定不準許有新商戶(hù)入駐、原有商戶(hù)到期后不再續租，也就是說(shuō)商戶(hù)將逐漸消失，今后房?jì)r(jià)將上漲到與周邊小區持平。而當記者回頭詢(xún)問(wèn)小區物業(yè)和商戶(hù)時(shí)，卻獲悉“沒(méi)這回事”。
記者注意到，一些中介人員專(zhuān)業(yè)素養不高，有的連“房貸利率是以簽訂合同時(shí)還是過(guò)戶(hù)時(shí)利率為準”都不清楚。對于記者的提問(wèn)，“如果因為銀行貸款審批不下來(lái)等非買(mǎi)賣(mài)雙方原因導致合同無(wú)法履行，買(mǎi)賣(mài)雙方是否無(wú)責”，很多中介人員也答不上來(lái)，而實(shí)際上格式合同中已有相關(guān)規定。
口頭約定很難兌現
在歷經(jīng)百余次看房后，記者最終選定了一套房子，并決定約業(yè)主面談。在面談的當天下午，記者在中介門(mén)店外面和家人電話(huà)溝通進(jìn)展，其間成為附近幾個(gè)其他中介機構關(guān)注的對象。
緊接著(zhù)，先前帶記者看過(guò)房的中介和以前從未有過(guò)聯(lián)系的中介機構的電話(huà)一個(gè)接一個(gè)，半小時(shí)內便接了12通。對話(huà)內容大多是“買(mǎi)房要謹慎”“我們這新上了幾套房源”“之前看過(guò)的房子價(jià)格還能談”之類(lèi)。記者選定房源的中介說(shuō)，這種中介之間千方百計“阻撓”對方成交的情況很常見(jiàn)。
在簽完合同的第二天，賣(mài)方告訴記者，她也收到了其他中介機構的電話(huà)，都是說(shuō)她的房賣(mài)得太便宜了，即使毀約賠雙倍定金他們也能保證買(mǎi)家賺更多錢(qián)。而記者也接到了其他中介的電話(huà)，內容大多是“你的房買(mǎi)貴了，即使違約定金不退，我也能幫你找到價(jià)格更低、更合適的房子”。
經(jīng)過(guò)談價(jià)，中介同意便宜5000元中介費，稱(chēng)到時(shí)候按照商量好的給。在記者堅持下，簽訂合同的第二天，中介帶著(zhù)合同和記者一起找到賣(mài)方，將三方合同上的中介費數額都進(jìn)行了修改，且三方簽字認定。
在簽訂合同時(shí)，對于房屋內原有的家具電器清單和型號，合同中的數量均為0。賣(mài)方告訴記者，房子里沒(méi)什么東西，就熱水器和空調還算新的，“交房時(shí)都不拆，都留給你”；對于簽訂購房合同到過(guò)戶(hù)這段時(shí)期房屋的對外出租狀態(tài)，合同中也未寫(xiě)明，簽訂合同時(shí)賣(mài)方口頭說(shuō)租不租都行，記者提出希望房子空著(zhù)，對方表示同意。
然而，合同簽訂幾天后，中介打來(lái)電話(huà)說(shuō)，從現在到過(guò)戶(hù)前的這一段時(shí)間，賣(mài)方想把房子出租，電器留不留也不一定。因為沒(méi)有白紙黑字，口頭約定很難實(shí)現。
回顧整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程，記者深切地感受到，二手房的買(mǎi)賣(mài)與新房不同，中間流程復雜，在買(mǎi)房前應做好功課。整個(gè)交易中，記者都感覺(jué)自己完全是被中介牽著(zhù)走，二手房的報價(jià)、二手房的所有信息等都是由中介掌握，即使到了最后和賣(mài)方的面談環(huán)節，也是由中介出面在中間斡旋，直到最后簽訂合同時(shí)才見(jiàn)到賣(mài)方。期待建立一個(gè)更加健康、規范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護消費者合法權益。 （記者 張守坤）
