半年多來(lái)，千方百計保交樓、穩民生，是房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的重要任務(wù)。在國內首創(chuàng )保交樓“4+1”模式的河南鄭州市推進(jìn)狀況如何？“保交樓”項目復工了嗎？購房者是否滿(mǎn)意？
房企流動(dòng)性吃緊、項目延期交付、購房者失去信心……去年以來(lái)，爛尾樓事件頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現下行態(tài)勢。各地各部門(mén)圍繞“保交樓、穩民生”工作，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持法治化、市場(chǎng)化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任，落實(shí)地方政府屬地責任，切實(shí)維護購房人合法權益。
當前，河南省用好用足專(zhuān)項借款，積極爭取國家2000億元免息再貸款傾斜支持，落實(shí)金融“三支箭”組合支持政策，著(zhù)力保優(yōu)質(zhì)房企、保優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉型，推進(jìn)“保交樓”項目應交盡交、能交快交。實(shí)際建設情況究竟怎么樣？經(jīng)濟日報記者近日深入采訪(fǎng)了鄭州多個(gè)“保交樓”項目。
要速度更要質(zhì)量
業(yè)主余永梅再次來(lái)到鄭州市金水區“名門(mén)翠園”項目4號地施工現場(chǎng)時(shí)，眼前的場(chǎng)景讓她露出了久違的笑容，只見(jiàn)工人們正忙著(zhù)安裝調試電梯、公共區域保潔等建設收尾工作。
得知自家房子月底就可以完成交付，余永梅長(cháng)舒了一口氣——這一天，等了近3年。記者了解到，按照原合同約定，該項目本該在2020年5月份完成交付，至今已經(jīng)延期近3年。
“當時(shí)，買(mǎi)這個(gè)房子是為了孩子上小學(xué)，家里七拼八湊交了首付。如今，孩子都上小學(xué)二年級了。”余永梅告訴記者，由于房子遲遲無(wú)法交付，孩子入學(xué)又迫在眉睫，一家人只好先租住在新房附近。“每月房租2000元，房貸3000元，壓力很大，我們每天都在期盼房子交付。”余永梅說(shuō)。
好好的項目為何延期3年？樓盤(pán)交付同時(shí)能否做到保質(zhì)保量？記者懷揣著(zhù)疑問(wèn)采訪(fǎng)了項目負責人汪玉林。
汪玉林告訴記者，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、洪災疫情疊加等多重因素影響，企業(yè)銷(xiāo)售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問(wèn)題，致使該項目因現金流斷裂被迫停工。“去年8月初，在區政府平臺公司融資以及保交樓專(zhuān)項借款的幫助下，我們才正式復工，計劃將項目涉及的5個(gè)地塊在年底前全部交付。”汪玉林說(shuō)。
采訪(fǎng)中，余永梅在一旁認真觀(guān)察起小區綠化及道路鋪設情況。“雖說(shuō)房子被納入保交樓項目讓我們松了一口氣，但趕進(jìn)度會(huì )不會(huì )影響建設標準和質(zhì)量成了新的擔憂(yōu)。”余永梅告訴記者，業(yè)主們經(jīng)常會(huì )到施工現場(chǎng)轉轉，有時(shí)還自發(fā)輪流監督。“現在看來(lái)，房子質(zhì)量并沒(méi)有下降，小區綠化也很美觀(guān)，我們下半年就能住進(jìn)來(lái)了！”余永梅的肯定讓汪玉林臉上多了笑意。
對于如何更好惠及購房群眾，推進(jìn)“保交樓”項目應交盡交、能交快交，鄭州金水區豐慶路街道黨工委書(shū)記喬戰峰表示，“我們除了用好確保樓盤(pán)交付所需的資金外，后續也將協(xié)調相關(guān)職能部門(mén)更多政策配套。復工之前，業(yè)主們的訴求一致，目標都是交房；復工之后，由于各地塊交付進(jìn)度不一致，業(yè)主們有了房產(chǎn)證、違約金等更多訴求，這就需要相關(guān)部門(mén)或政策的配合，讓保交樓畫(huà)上完美句號”。
數據顯示，2022年，鄭州強力推進(jìn)保交樓和安置房建設。全國首創(chuàng )保交樓“4+1”模式，落實(shí)支持資金300多億元，全市保交樓項目實(shí)質(zhì)性復工95%以上；列入河南省問(wèn)題樓盤(pán)臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類(lèi)項目全部化解；新建成安置房2565萬(wàn)平方米、回遷安置群眾15.3萬(wàn)人。
政府企業(yè)形成合力
“2019年底項目開(kāi)建以來(lái)，盡管因疫情、洪災等多重因素影響導致施工放緩，但我們沒(méi)有真正停工過(guò)。”在鄭州市二七區“鄭州華僑城”項目建設現場(chǎng)，項目負責人梁萬(wàn)春告訴記者，“被納入‘保交樓’項目的1號院、2號院、3號院共涉及2100余戶(hù)。目前，1號院、2號院已交付完成，3號院也將于本月底完成交付。”
項目建設的快速進(jìn)展離不開(kāi)政府幫助。“2022年下半年，我們申請了1.5億元的專(zhuān)項借款用于項目建設，有效加快了保交樓的建設進(jìn)程。”梁萬(wàn)春向記者介紹，除了充足的資金保障之外，項目周邊道路的規劃建設、學(xué)校新校區的選址建設，以及金水河修復工程等配套基礎設施，也在政府主導下穩步推進(jìn)。
一個(gè)又一個(gè)熱火朝天的建設場(chǎng)景、一串又一串移交業(yè)主的新房鑰匙……點(diǎn)點(diǎn)滴滴不僅讓市場(chǎng)重新恢復信心，也讓“鄭州華僑城”逐漸轉入良性循環(huán)。“剛剛過(guò)去的2月份，我們的房源銷(xiāo)量達100余套，資金回流也足以?xún)斶€1.5億元的專(zhuān)項借款。”梁萬(wàn)春說(shuō)。
為推動(dòng)交房工作順利開(kāi)展，河南還建立了“交房即交證”不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新模式，從源頭上消除了交房與交證不同步帶來(lái)的弊端。今年1月1日起，河南所有城鎮規劃范圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目全面實(shí)施“交房即交證”，以切實(shí)解決群眾關(guān)切的不動(dòng)產(chǎn)權證“辦證難”，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升群眾獲得感與滿(mǎn)意度。
如果說(shuō)，政府的幫助是“鄭州華僑城”保交樓進(jìn)程的催化劑，那么，鄭州新密市“春城華府”二期項目保交樓的發(fā)展就是房企風(fēng)險自救的典范。
在“春城華府”二期項目建設現場(chǎng)，170余名工人有序忙碌著(zhù)。記者觀(guān)察到，11幢樓房主體已經(jīng)基本完工，工程進(jìn)入內粉施工階段。“順利的話(huà)，今年10月份將全部交付。”項目負責人楚廣建說(shuō)。
“春城華府”二期項目于2017年開(kāi)建，原定最晚交付時(shí)間在2019年12月底。談及項目延期原因，楚廣建告訴記者，2018年底開(kāi)始，受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，企業(yè)的銷(xiāo)售回款少之又少，項目建設也斷斷續續。新冠疫情暴發(fā)后，企業(yè)處境更為艱難，項目建設“干干停停，一年施工不到3個(gè)月”。
停工狀態(tài)下，不斷疊加的銀行利息、證件延續的費用、一期項目的配套建設等，不斷消耗著(zhù)企業(yè)為數不多的資金。“疫情3年，我們通過(guò)一期項目的車(chē)位及儲藏室低于市場(chǎng)價(jià)售賣(mài)回款的方式活了下來(lái)。”楚廣建向記者舉了個(gè)例子，為了自救，市場(chǎng)價(jià)不低于10萬(wàn)元、成本不低于4萬(wàn)元的車(chē)位，他們最終以3萬(wàn)元價(jià)格售出。
僅僅活下來(lái)還不夠，如何讓停滯的項目盡快復工是楚廣建不得不思考的問(wèn)題。“去年6月份，我們通過(guò)處置未建的26號樓130余套房子，整合優(yōu)良資產(chǎn)，盤(pán)活了3000萬(wàn)元用于剩余10幢房子的建設，項目得以全面復工。”楚廣建告訴記者，今年以來(lái)，企業(yè)銷(xiāo)售也逐步向好，回款越來(lái)越多。
一樓一策工作機制
記者見(jiàn)到“翰林華庭”項目負責人萬(wàn)霄時(shí)，他正通過(guò)電話(huà)溝通輾轉于多個(gè)銀行之間協(xié)商貸款事宜。“今天還沒(méi)有談好，明天準備換一家銀行再談。”
“翰林華庭”項目是鄭州市2015年就已停工的典型爛尾樓工程。2021年3月份，在政府支持下，萬(wàn)霄所在的陜西林榮森實(shí)業(yè)有限公司對項目原公司河南盈瑞置業(yè)有限公司進(jìn)行了不良資產(chǎn)收購，計劃盤(pán)活這一項目。萬(wàn)霄記得很清楚，剛剛收購“翰林華庭”項目時(shí)，施工現場(chǎng)鋼筋裸露，樓房主體僅蓋了一半。
項目建設“百廢待興”，為何仍愿意接手？萬(wàn)霄向記者解釋了3點(diǎn)原因：一是作為“老”爛尾樓，政府前期做過(guò)大量摸底，有保證；二是項目本身有復活的價(jià)值；三是項目問(wèn)題以債務(wù)為主，并不十分棘手。接手之后，萬(wàn)霄首先從債務(wù)問(wèn)題入手，花費一年半時(shí)間解決了項目遺留問(wèn)題。“當時(shí)未交付的房子有650余戶(hù)，我們通過(guò)與業(yè)主和談、補償錢(qián)款等方式清退了600余戶(hù)，目前，等待項目交付的業(yè)主還有50余戶(hù)。”問(wèn)及項目進(jìn)展狀況，萬(wàn)霄坦言，“項目即將面臨資金不足的困境。我們收購時(shí)房地產(chǎn)形勢還不錯，原計劃投入3億元用于盤(pán)活項目，但具體實(shí)施以來(lái)，我們陸續已投入8億元，目前仍沒(méi)有回款”。
持續性投入為何不用銷(xiāo)售回款呢？“其實(shí)預售也可以賣(mài)，但我想把這個(gè)項目做成現房銷(xiāo)售，徹底去掉‘爛尾樓’這個(gè)標簽。”面對記者的疑問(wèn)，萬(wàn)霄解釋道。
“預計項目今年底可以建成現房，還需要3億元資金支撐。目前來(lái)看，現有資金僅夠支撐兩個(gè)月左右。”萬(wàn)霄坦言，擺在面前的路只有兩條：一是金融機構貸款，二是保交樓專(zhuān)項借款。然而，具體操作中兩條路都不順暢。由于項目是出了名的爛尾工程，盡管換了新的投資方，拿出了證件齊全的資料，解決了所有遺留問(wèn)題，但有“污點(diǎn)”的公司仍因“不符合要求”不被銀行所接受。
可以申請保交樓專(zhuān)項借款嗎？對于記者的追問(wèn)，萬(wàn)霄表示，由于前期進(jìn)行了房款清退，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有記錄的網(wǎng)簽數據僅有50余戶(hù)，按照規定，僅能申請50戶(hù)的專(zhuān)項借款。這對于項目建設所需資金來(lái)說(shuō)，杯水車(chē)薪。萬(wàn)霄坦言，推進(jìn)保交樓工作的各項政策舉措有力激發(fā)了有關(guān)企業(yè)活力，但在實(shí)際運作中，企業(yè)仍不時(shí)面對部分金融機構過(guò)度避險，對民企融資力度不強的困難。在加強監管的前提下，若能進(jìn)一步靈活變通專(zhuān)項借款條件限制，企業(yè)將更有信心確保項目建設的完成與交付。
河南各地已組建了金融機構深度參與“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”工作機制，共同研究問(wèn)題樓盤(pán)金融幫扶措施：對列入臺賬的問(wèn)題樓盤(pán)項目逐一明確牽頭銀行；對梳理出樓盤(pán)項目、資金需求，指導牽頭銀行研究幫扶方案，制定幫扶措施，做好戰略重組、新增開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款等金融支持；對部分地方難以解決的問(wèn)題，積極協(xié)調監管部門(mén)和上級金融機構分析支持政策，研究化解辦法。
今年2月召開(kāi)的河南省住房和城鄉建設工作會(huì )議還明確提出，圍繞第一批專(zhuān)項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標，發(fā)揮“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”機制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時(shí)間節點(diǎn)完成目標任務(wù)。（經(jīng)濟日報記者：夏先清 楊子佩）
