期待已久的住房政策重磅利好，終于落地！
8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。
重點(diǎn)內容主要包括三點(diǎn)：首先，統一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
其次，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
以及，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人也可向金融機構提出申請協(xié)商變更合同約定的利率水平。
存量房貸利率下調政策靴子落地
經(jīng)歷了多部門(mén)的連續發(fā)聲后，市場(chǎng)對于存量房貸利率下調充滿(mǎn)期待。本次最新發(fā)布的政策給出了“時(shí)間表”：自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人就可向金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。
適用人群為2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
“近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當時(shí)的LPR，因此下調空間相對有限；而2021年之前貸款的則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn)，甚至部分商業(yè)銀行會(huì )上浮加點(diǎn)幅度，導致不少2021年前房貸利率高達5%以上，這類(lèi)購房者也是當前積極謀求提前還款的主力軍。”58安居客研究院院長(cháng)張波判斷。
“整體來(lái)說(shuō)，對于存量房貸的購房者，特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，簡(jiǎn)單計算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購房者基本是按照6%左右購房，也就是100萬(wàn)30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右。
談及為何要降低存量首套住房貸款利率，央行在答記者問(wèn)中表示，近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來(lái)說(shuō)，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規使用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。
這被業(yè)內認為是非常罕見(jiàn)的重磅房貸政策創(chuàng )新。31日晚間，農業(yè)銀行、建設銀行等也火速發(fā)布公告，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。
“當前各大銀行存款定期利率開(kāi)始下降，普遍下降20個(gè)基點(diǎn)左右，從某種程度來(lái)講，定期存款利率的下降為存量房貸利率的下降奠定了基礎，即各大銀行起碼有了20個(gè)左右基點(diǎn)存量房貸利率下降的空間。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉認為，后續各大銀行具體下降多少，根據各自情況靈活調整即可。
《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》截圖。
首套房首付不低于20%，二套房不低于30%
購房首付比的調整也引發(fā)了極大關(guān)注，尤其是二套房首付最低降至三成，被業(yè)內普遍認為力度較大。
值得注意的是，此次通知提出對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。以北京為例，目前北京市購買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
“如果熱點(diǎn)城市能受益于這個(gè)政策，首付比例能從40%-80%的范圍降到30%，可見(jiàn)越熱點(diǎn)城市降的幅度越大、受益更大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
“首付門(mén)檻降低，助力自住性需求入場(chǎng)。由于市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，剛性和改善性住房需求觀(guān)望氣氛濃重，只有更為堅決支持自住需求的政策出臺，才能對市場(chǎng)預期形成有效扭轉。”張波提到，二套房首付最低降至三成，則將對于拉動(dòng)改善性需求積極入市起到重要推動(dòng)作用。
“首套房首付比例降低至20%，這是繼2008年之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整，力度也是算大了。”張宏偉指出，目前一部分二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市已經(jīng)降低至20%了，影響較大的城市為一線(xiàn)、強二線(xiàn)，比如上海首套房現在首付35%，如果降低至20%，那就大幅度降低購房門(mén)檻。
張宏偉認為，目前一線(xiàn)、強二線(xiàn)等城市的改善需求還是有購房能力的，一旦這類(lèi)城市的改善需求被激活，也就是整個(gè)市場(chǎng)的置換鏈條被激活。無(wú)論未來(lái)是買(mǎi)新房還是二手房，都有利于整個(gè)一二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)。
但他也指出，對于首套剛需來(lái)講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每個(gè)月房貸還款的費用。因此，期望后續有針對首套住房群體的配套政策措施出臺，穩定收入預期，這樣首套房的需求才會(huì )真正實(shí)現穩定和釋放。
《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》截圖。
形成政策“組合拳”
“8月最后一天的住房信貸政策，可以說(shuō)是今年以來(lái)全國性最大力度的樓市政策，并且直指需求側，降首付門(mén)檻、降房貸利率，一改以往‘小修小補’的政策推進(jìn)方式，在全國層面統一推進(jìn)。”張波認為，本次政策的影響面大，對樓市推動(dòng)力預計較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性?xún)深?lèi)需求，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復到平穩健康軌道將起到重要作用。
近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅利好政策不斷。繼住建部等三部門(mén)發(fā)布相關(guān)通知后，30日，“認房不用認貸”政策迅速在廣州、深圳兩個(gè)一線(xiàn)城市落地，31日，武漢、中山、惠州等熱點(diǎn)城市也接連跟進(jìn)。
李宇嘉指出，新發(fā)布的政策和“認房不認貸”正好形成政策互補，群體是不一樣的。后者針對的是“賣(mài)一買(mǎi)一”的需求或換房需求，前者重點(diǎn)則在于降低購房的門(mén)檻和月供。對購房市場(chǎng)的一攬子調整，將對促進(jìn)剛需和改善性需求都形成激發(fā)效應。
本次新政還規定，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
“二套房的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)，對于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。即便有部分購房者可能不能享受‘認房不認貸’政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會(huì )。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)指出，過(guò)去政策比較側重首套房，而現在對于二套房也給予了明確支持，有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。
張波也認為，結合“認房不認貸”在各地落地，下一階段改善性需求入市增長(cháng)預計會(huì )表現明顯，一二線(xiàn)城市的二手房掛牌量會(huì )出現增多，商品房的成交量也有望比二季度增加。(來(lái)源：中國新聞網(wǎng))
