6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來(lái)兩歲生日。公募REITs市場(chǎng)開(kāi)啟以來(lái)，經(jīng)歷了擴容、擴募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，實(shí)現了量的不斷增長(cháng)和質(zhì)的持續提高。
近日，《證券日報》記者結合京津冀一體化、粵港澳大灣區、環(huán)渤海經(jīng)濟區等基礎設施市場(chǎng)發(fā)展主線(xiàn)，在首批公募REITs中選取3只并對其底層資產(chǎn)展開(kāi)調研，探訪(fǎng)兩年來(lái)資本市場(chǎng)如何與基礎設施市場(chǎng)產(chǎn)生發(fā)展共鳴，資產(chǎn)運營(yíng)方和基金管理人摸索出哪些發(fā)展經(jīng)驗，以及各界就繼續擴大有效投資、形成投融資良性循環(huán)給予的真知灼見(jiàn)。
盤(pán)活存量資產(chǎn)
投融資良性循環(huán)
據諸多機構測算，新老基建共振下，我國基礎設施建設的存量規模已超過(guò)百萬(wàn)億元。但基礎設施建設也有著(zhù)顯而易見(jiàn)的短板——資產(chǎn)較重、建設周期長(cháng)、社會(huì )資本參與度有限，需要推動(dòng)完善市場(chǎng)化、規范化的投融資體系。而公募REITs正是補齊這一短板的有力工具。黨的二十大報告提出“優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系”，“十四五”規劃明確部署要“推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。
時(shí)間回放到2020年4月底，證監會(huì )、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布試點(diǎn)通知，啟動(dòng)基礎設施公募REITs試點(diǎn)工作。同年8月份，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》、證監會(huì )發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），形成“1+2”制度體系，全新的投融資市場(chǎng)適時(shí)出發(fā)。經(jīng)過(guò)逾一年的銜枚疾進(jìn)，首批9只公募REITs產(chǎn)品于2021年6月21日在滬深交易所正式亮相，不僅盤(pán)活了基礎設施存量資產(chǎn)，也有效填補了國內資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白。
受益于市場(chǎng)基礎制度建設及配套政策的日臻完善，首批公募REITs上市兩年來(lái)運行平穩，整體表現符合市場(chǎng)預期。截至2023年6月20日收盤(pán)，9只產(chǎn)品上市以來(lái)復權后的平均漲幅為11.70%，大幅跑贏(yíng)同期滬深300指數，日均成交金額為0.16億元，日均換手率1.21%，整體高于境外成熟市場(chǎng)。
談及基礎設施建設市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的精彩對接，中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航首鋼綠能REIT”）基金經(jīng)理宋鑫對記者回憶稱(chēng)，“之所以搭上公募REITs‘頭班車(chē)’，緣于中航基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘中航基金’，項目基金管理人）和首鋼集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘首鋼集團’，項目原始權益人控股股東）的‘蓄謀已久’。”
據宋鑫介紹，首鋼集團部分存量資產(chǎn)有待進(jìn)一步盤(pán)活，因此對發(fā)展公募REITs十分重視和支持，提出要積極對接多層次資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提升權益性融資能力和集團資產(chǎn)證券化水平。此外，首鋼集團的全資子公司、中航基金的第二大股東——北京首鋼基金有限公司也與中國人壽搭建了Pre-REITs純股權投資基金，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
記者在招商局光明科技園區內調研招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）擴募底層資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“光明項目”）時(shí)，招商局光明科技園有限公司總經(jīng)理付小龍表示，招商蛇口通過(guò)發(fā)行公募REITs，有力地提升了產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)能力，實(shí)現產(chǎn)業(yè)園區業(yè)務(wù)“由重入輕”，加速構建招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區業(yè)務(wù)的新發(fā)展模式。
“我們期待的狀態(tài)是前期的募集項目資金部分用于后續的擬擴募項目，形成資金和資產(chǎn)的良好滾動(dòng)，真正實(shí)現公募REITs持續盤(pán)活固定資產(chǎn)投資的初衷。”付小龍說(shuō)。
兩年來(lái)，理想正在一點(diǎn)點(diǎn)照進(jìn)現實(shí)。
垃圾“變現記”每天都在中航首鋼綠能REIT的底層資產(chǎn)首鋼生物質(zhì)項目廠(chǎng)區上演。該項目涵蓋生活垃圾焚燒發(fā)電、廚余垃圾收運處置等業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源為生活垃圾處置服務(wù)費、廚余垃圾收運處置費以及售電費用。項目技術(shù)人員向記者介紹，“項目廠(chǎng)區就像一個(gè)‘大胃王’，每天能‘消化’3000噸生活垃圾和150噸廚余垃圾，‘吐出’120萬(wàn)度電。”
雖然每天與垃圾打交道，但廠(chǎng)區內的員工干勁十足。問(wèn)及原因，宋鑫透露，“為提升底層資產(chǎn)的投資價(jià)值，保障運營(yíng)管理能力的高效和穩定，我們以成本加成的方式委托運管機構提供運營(yíng)，同時(shí)建立負面清單考核機制。項目上市兩年來(lái)，運管機構獲得了激勵分成，有效促進(jìn)了項目的提質(zhì)增效。”
中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中金普洛斯REIT”）是首批9只公募REITs中的首單滬市倉儲物流類(lèi)項目。記者在調研中觀(guān)察到，倉儲物流園不僅能提供一份專(zhuān)屬空間，更能敏銳感知產(chǎn)業(yè)脈動(dòng)，更深層次促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
6月份，青島氣溫持續攀升，平均年進(jìn)出口值達1000億元的青島前灣綜合保稅區也一片火熱，區內的前灣港區萬(wàn)噸巨輪云集，橋吊高聳林立，集裝箱卡車(chē)往來(lái)不息……中金普洛斯REIT近期落地擴募的底層資產(chǎn)之一——青島普洛斯便坐落于此。
恰逢“618”大促，一家在青島普洛斯園區內租賃面積達2.8萬(wàn)平方米（層高10米）、主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)異常忙碌。該企業(yè)員工向記者介紹，“公司之所以將倉庫選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優(yōu)勢和其作為高標倉的建設、管理質(zhì)效。公司自2020年將業(yè)務(wù)拓展至青島后，經(jīng)過(guò)3年的發(fā)展，目前一線(xiàn)入區貿易額超60億元。”
普洛斯中國高級副總裁、資本運營(yíng)負責人楊敏告訴記者，所謂高標倉，即高標準倉儲物流設備，它不是傳統意義上的倉庫或者倉庫管理，而是起到資源提供者的角色。
這一點(diǎn)在物流園與另一租戶(hù)的默契配合中也有體現。該租戶(hù)是一家以清關(guān)、倉儲物流及運輸為主業(yè)的第三方物流企業(yè)，至今已有10年發(fā)展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區內數量龐大的外資企業(yè)均是該第三方物流企業(yè)的潛在客戶(hù)群體，楊敏表示，“青島普洛斯擁有高質(zhì)量倉儲空間，為企業(yè)在高標業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。”
作為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng )新、人才流動(dòng)重要的物理空間和平臺，產(chǎn)業(yè)園區也將支持產(chǎn)業(yè)迭代的經(jīng)濟價(jià)值轉化為核心競爭力。
“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因為其提供的生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境符合我們國際大客戶(hù)的要求，幫助我們接到了跨境業(yè)務(wù)訂單。”一家“果鏈”企業(yè)負責人對記者表示。另?yè)猩叹止饷骺萍紙@有限公司招商經(jīng)理路丹介紹，很多企業(yè)正在與招商局光明科技園區共同快速成長(cháng)。
除了盤(pán)活存量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賦能產(chǎn)業(yè)升級，公募REITs的另一本質(zhì)是讓基礎設施建設投融資雙方在資本市場(chǎng)產(chǎn)生“化學(xué)反應”。從首批9只公募REITs產(chǎn)品披露的2022年年報來(lái)看，基礎設施資產(chǎn)業(yè)績(jì)表現優(yōu)異，形成穩定的可供分配現金流和高比例分紅。根據以2022年12月31日為基準日的分紅情況，累計可供分配金額約35.39億元；截至目前，首批9只產(chǎn)品均對2021年及2022年的業(yè)績(jì)發(fā)布分紅公告，合計分紅約34.87億元，占實(shí)際可供分派金額的比重約98.52%。
市場(chǎng)交投冷熱不均
投資主體結構單一
如今，基礎設施公募REITs市場(chǎng)規模穩步擴大，資產(chǎn)類(lèi)型有序拓展，在服務(wù)構建新發(fā)展格局和推動(dòng)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著(zhù)日益重要的作用。
具體來(lái)看，已上市的公募REITs增至27只，募集資金接近千億元，回收資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng )新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎設施補短板領(lǐng)域，可帶動(dòng)新增投資超4400億元；已上市和在審核的項目所覆蓋的基礎設施資產(chǎn)類(lèi)型，從兩年前的收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流等，擴容至保障性租賃住房、清潔能源、新能源等。另有百余單儲備項目正在推進(jìn)中，預計未來(lái)將有更多尚未覆蓋的資產(chǎn)類(lèi)型納入公募REITs。
按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》中“建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場(chǎng)”的要求，首批4單公募REITs擴募項目于2023年6月16日成功落地，我國公募REITs市場(chǎng)正式形成首發(fā)與擴募雙輪驅動(dòng)的新發(fā)展格局，公募REITs進(jìn)入加速發(fā)展階段。
事非經(jīng)過(guò)不知難，成如容易卻艱辛。作為資本市場(chǎng)的新丁，公募REITs的兩年奮進(jìn)之路不可能只有坦途，也曾面臨二級市場(chǎng)交投階段性冷熱不均、底層資產(chǎn)突發(fā)“黑天鵝”、缺少增量資金入市、信息披露與管理效能平衡點(diǎn)尚待摸索等難題。
以全市場(chǎng)表現來(lái)看，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品今年以來(lái)均出現不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過(guò)20%。
對于近期公募REITs市場(chǎng)成交清淡以及部分產(chǎn)品出現明顯價(jià)格波動(dòng)，宋鑫表示，“這與場(chǎng)內投資者結構單一有一定關(guān)系。由于目前場(chǎng)內投資者主要集中于機構投資者，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產(chǎn)品特性上存在一定的差異。”
也有業(yè)內人士認為，近期公募REITs市場(chǎng)價(jià)格走弱、投資避險情緒上升，是市場(chǎng)充分博弈下的正常調整，但也反映了市場(chǎng)建設中存在一些深層次的難點(diǎn)和問(wèn)題，部分機制安排與市場(chǎng)需求的匹配程度有待提高，需要進(jìn)一步改革創(chuàng )新。
此外，“黑天鵝”事件也是“誤傷”公募REITs表現的一大因素。而記者在調研中發(fā)現，這也是產(chǎn)業(yè)園區類(lèi)公募REITs越來(lái)越重視簽約客戶(hù)的行業(yè)分布、體量結構，主動(dòng)提升抗周期性的重要原因。
如何避免公募REITs目前復雜的金融結構和設置較多的管理層級影響底層資產(chǎn)的運營(yíng)效能，是多位基金經(jīng)理面臨的共同課題。
“公募REITs作為一項具備高度產(chǎn)融結合屬性的創(chuàng )新產(chǎn)品，在首次發(fā)行和首次擴募的實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有先例可循，需要在資產(chǎn)合規、資產(chǎn)重組、稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)估值、基金治理架構、擴募發(fā)售規則等方面與各方不斷溝通、不斷摸索，發(fā)現問(wèn)題并解決問(wèn)題。”博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。
中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云認為，從目前公募REITs試點(diǎn)實(shí)踐看，相關(guān)制度仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。第一，目前，公募REITs發(fā)行上市審核全流程涉及國家發(fā)改委、證監會(huì )、滬深交易所、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )等多個(gè)部門(mén)，涉及部門(mén)多、溝通成本高。第二，我國公募REITs是通過(guò)持有基礎設施ABS的方式持有基礎設施項目公司的全部股權，治理結構層級相對較多，各參與主體之間職責分工界定、溝通協(xié)調等方面可能存在風(fēng)險。
創(chuàng )新，不停步
探索，在路上
我國資本市場(chǎng)三十余年的改革發(fā)展實(shí)踐，始終是邊探索邊總結，呈現試點(diǎn)、改進(jìn)與規范不斷正向循環(huán)的演進(jìn)模式，公募REITs市場(chǎng)亦然。
在證監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人看來(lái)，公募REITs試點(diǎn)以來(lái)、特別是轉入常態(tài)化發(fā)行新階段以來(lái)，資產(chǎn)類(lèi)型穩步拓展，基礎制度加快建立，監管框架基本構建，市場(chǎng)運行總體平穩，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發(fā)展道路。下一步，證監會(huì )將以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
對于市場(chǎng)生態(tài)的進(jìn)一步優(yōu)化，多位公募REITs項目基金管理人共同呼吁，完善信息披露等基礎制度，拓寬公募REITs投資者群體。
劉立宇建議從四個(gè)方面進(jìn)行體系構建：一是持續完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。完善產(chǎn)品擴募資產(chǎn)估值和定價(jià)機制；制定并推出臨時(shí)信息披露指引，進(jìn)一步明確重大事項披露要求；規范治理機制的權責條款、完善REITs治理結構。二是鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。推動(dòng)社?；?、養老金、企業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與投資，積極培育專(zhuān)業(yè)化公募REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩運行。三是繼續加強二級市場(chǎng)建設，健全二級市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機制。四是推動(dòng)完善其他配套政策。進(jìn)一步明確基礎設施REITs的會(huì )計處理方式和稅收征管細則；在公募REITs試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，盡快推動(dòng)基礎設施REITs專(zhuān)項立法。
宋鑫期望，未來(lái)在政策鼓勵下，投資者結構進(jìn)一步豐富，更多匹配公募REITs特點(diǎn)的資金入市。同時(shí)基金管理人做好信息披露，與投資者做到信息對稱(chēng)、透明。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明建議，繼續在準入標準、信披要求、審核流程等維度進(jìn)行規則優(yōu)化。準入標準維度，未來(lái)隨著(zhù)市場(chǎng)覆蓋的基礎設施類(lèi)型不斷豐富，準入標準或可更加細化；信披要求維度，后續還應分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類(lèi)資產(chǎn)審核及信息披露規則；審核流程維度，在儲備公募REITs項目進(jìn)行逐級申報的過(guò)程中，底層資產(chǎn)合規文件的確認、跨地區/多部門(mén)的協(xié)調溝通仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。
在董忠云看來(lái)，可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化公募REITs基礎制度。一方面，進(jìn)一步優(yōu)化公募REITs發(fā)行審核流程。探索研究進(jìn)一步統一審核標準、優(yōu)化試點(diǎn)項目推薦和審核程序，提高發(fā)行和審核效率。另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化交易制度，改善公募REITs流動(dòng)性。（來(lái)源：證券日報）
