臺海網(wǎng)2月7日訊（海峽導報記者 陳捷 吳舒遠 通訊員 思法/文 楊希/漫畫(huà)）對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，就可以拒繳物業(yè)費嗎？物業(yè)服務(wù)有瑕疵，業(yè)主有權要求物業(yè)管理費“降價(jià)打折”嗎？近日，思明區人民法院審理了一系列這樣的物業(yè)糾紛。同一個(gè)小區的部分業(yè)主拒繳物業(yè)費，他們想通過(guò)這樣的方式來(lái)表達對物業(yè)公司的不滿(mǎn)。結果，這幾十戶(hù)拒繳物業(yè)費的業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭。

　　讓我們來(lái)看看，法院是怎么判的。

對簿公堂 拒繳物業(yè)費，數十戶(hù)業(yè)主被起訴

　　近日，思明區某小區業(yè)主葉先生因拒繳物業(yè)費被物業(yè)公司告上法庭。據物業(yè)公司起訴稱(chēng)，葉先生未繳交十年來(lái)的物業(yè)管理費13534.1元、公共維修金5118.22元及公攤水費和電費，合計2萬(wàn)多元。因此，物業(yè)訴求法院判令葉先生支付上述費用，并支付逾期付款違約金。

　　除了葉先生外，近期該小區還有數十位業(yè)主同時(shí)因拒繳物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。據悉，發(fā)生物業(yè)糾紛的這個(gè)小區是一個(gè)安置房小區，政府在物業(yè)費方面對原住戶(hù)有一定補貼，物業(yè)費定價(jià)較低。這家起訴的物業(yè)公司已為該小區提供物業(yè)服務(wù)10余年。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)物業(yè)管理成本的提高、居民對物業(yè)服務(wù)水平的要求提升，雙方間的矛盾也越來(lái)越大。因此，一部分業(yè)主通過(guò)拒繳物業(yè)費的方式來(lái)表達對物業(yè)公司的不滿(mǎn)。

焦點(diǎn)爭議 對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，能拒繳物業(yè)費嗎？

　　物業(yè)公司認為，公司已經(jīng)提供了符合雙方物業(yè)服務(wù)合同約定標準的服務(wù)，在最近的星級評定中，公司的服務(wù)質(zhì)量等級達到二星級，是服務(wù)較好的物業(yè)公司。業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，理應要支付物業(yè)費，希望法院判令業(yè)主按照合同繳納物業(yè)費。

　　對此，被起訴的業(yè)主們認為，小區綠化不行、環(huán)境衛生差也就算了，水電公攤計算混亂，公共收益也沒(méi)公開(kāi)，公共設施維修還不及時(shí)。另外，值班人員上班打瞌睡，安保也不到位，經(jīng)常有外來(lái)流動(dòng)攤販在小區無(wú)序經(jīng)營(yíng)，物業(yè)都沒(méi)有盡到保障業(yè)主安全的責任。不僅如此，物業(yè)居然私拉電線(xiàn)侵占公共用電，消防通道也長(cháng)期被占據，存在公共安全隱患。希望物業(yè)公司在一定期限內整改，否則業(yè)主有權終止合同。

法院判決 物業(yè)服務(wù)有瑕疵，業(yè)主有權要求“減價(jià)”

　　法院審理認為，物業(yè)公司自2011年4月起為該小區提供物業(yè)服務(wù)至今，業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，應依約支付相應的物業(yè)管理費。但是，根據葉先生等業(yè)主的舉證情況及物業(yè)公司的質(zhì)證意見(jiàn)，可以認定物業(yè)公司為小區所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，未達到物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。根據《中華人民共和國民法典》相關(guān)規定，物業(yè)公司瑕疵履行的，業(yè)主有權合理選擇要求對方承擔減少價(jià)款或者報酬等違約責任。

　　思明法院綜合物業(yè)公司履行行為的瑕疵情況、持續時(shí)間、過(guò)錯程度等因素，酌定業(yè)主按照合同約定標準的90%支付物業(yè)管理費。

　　據悉，根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效期間為三年。因此，物業(yè)管理費的追繳應在訴訟時(shí)效內，超過(guò)訴訟時(shí)效的不予支持。不過(guò)，房屋公共維修金的收取涉及全體業(yè)主權益，不適用訴訟時(shí)效的相關(guān)規定。

　　該案一審宣判后，物業(yè)公司不服提起上訴。最終，廈門(mén)中院審理后駁回上訴、維持一審原判。

現象調查

涉訴物業(yè)企業(yè)存在“三大問(wèn)題”

　　近日，導報記者從思明區法院獲悉，2019年1月以來(lái)，思明法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件4000多件，年均收案數超千件，呈高位運行態(tài)勢。思明法院在審理該類(lèi)案件中，認為涉訴物業(yè)企業(yè)存在三個(gè)突出問(wèn)題。

　　一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在履行瑕疵。

　　二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在侵權行為。具體表現包括：部分物業(yè)公司存在未經(jīng)業(yè)主同意進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，共有部分經(jīng)營(yíng)收入未依法向業(yè)主返還；物業(yè)公司賬目管理混亂、繳存情況不透明，侵害業(yè)主的知情權利；物業(yè)公司未盡管理、監管和維護義務(wù)等。

　　三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在溝通短板。物業(yè)公司不能將矛盾糾紛消化在前端，導致與業(yè)主沖突升級，業(yè)主采取不理性行為，不利于和諧文明小區建設。部分物業(yè)公司長(cháng)期怠于行使權利導致物業(yè)服務(wù)費收取不到位。在催討物業(yè)費時(shí)手段單一，過(guò)于依賴(lài)訴訟，甚至未經(jīng)催討、也未溝通就直接訴至法院，不僅增加訴訟成本，部分主張甚至因超過(guò)訴訟時(shí)效或其他原因而未獲支持。另外，因業(yè)主需求和物業(yè)公司供給的不匹配，往往會(huì )導致業(yè)主采取拒交物業(yè)費的不理性行為，最終訴諸法院。

相關(guān)新聞

不滿(mǎn)物業(yè)漲價(jià)，業(yè)主狀告物業(yè)

　　此前，廈門(mén)中院也曾審理過(guò)一起物業(yè)費糾紛。在這場(chǎng)糾紛中，業(yè)主狀告物業(yè)“多收物業(yè)費”。最終，這一場(chǎng)官司以物業(yè)勝訴告終。

　　判決書(shū)顯示，此前海滄區某小區業(yè)主謝先生以物業(yè)公司違規多收取其物業(yè)費為由，將物業(yè)公司告上法院。

　　原告訴稱(chēng)，被告從當年3月起，擅自將物業(yè)費從每平方米1.2元上調至1.9元，僅經(jīng)過(guò)發(fā)改局備案，未進(jìn)行合同變更，收費不合法，應當退回4個(gè)月來(lái)多收取的389.2元。

　　被告物業(yè)則辯稱(chēng)，調整經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”調查，并到發(fā)改局備案，調價(jià)合法有效。

　　此案歷經(jīng)兩審。最終，廈門(mén)中院終審判物業(yè)公司勝訴。判決認為，物業(yè)公司調整后的收費經(jīng)過(guò)有關(guān)行政機關(guān)備案通過(guò)，調整后的物業(yè)收費標準亦經(jīng)過(guò)公告，其調價(jià)行為應認定合法。法律并未對調價(jià)前的事前公示程序作出明確規定。雖然物業(yè)公司提交的公示照片不能直接反映調價(jià)行為經(jīng)過(guò)征詢(xún)業(yè)主的程序，但相關(guān)機關(guān)審核后出具了備案證明，同時(shí)還將備案證明在小區進(jìn)行了公示，足以表明有關(guān)事項已取得雙過(guò)半業(yè)主的同意。而且，現大多數業(yè)主均按調價(jià)后的標準來(lái)繳納物業(yè)費。

　　因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。

律師說(shuō)法

業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)能停水斷電嗎？

　　福建典格律師事務(wù)所林毅彬律師：《民法典》第九百四十四條第一款明確規定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。不過(guò)，根據《民法典》第九百四十四條第二款的規定，物業(yè)公司催交物業(yè)費，應當采取“催告+提起訴訟或申請仲裁”的方式。對違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內支付。如果合理期限屆滿(mǎn)業(yè)主仍不支付，物業(yè)公司可以依法提起訴訟或者申請仲裁?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l第三款明確規定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。物業(yè)公司采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費，違反了《民法典》的相關(guān)規定，如果因此給業(yè)主造成損失，將面臨承擔賠償損失等法律責任。