按套內使用面積計價(jià)交易是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進(jìn)行計算，將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。
近些年，每到全國兩會(huì )召開(kāi)之時(shí)，總有不少代表委員呼吁購買(mǎi)商品住宅時(shí)應“取消公攤”的問(wèn)題。今年兩會(huì )期間，“取消公攤”再登熱搜。
目前，我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積，一般說(shuō)來(lái)，建筑面積和實(shí)際使用面積之差就是所謂的“公攤”?，F實(shí)情況中，“公攤太大，得房率低，不清楚公攤面積的構成”讓購房者感到糾結；公攤面積缺少標準，管理混亂，也可能讓購房者利益受損。讓公攤面積更透明，以套內使用面積交易等呼聲日益增高。
其實(shí)，商品住宅的入戶(hù)廳、電梯、樓梯間等勢必會(huì )占去一定空間，形成公攤，一些高層帶電梯的住宅公攤在20%-30%已是司空見(jiàn)慣。公攤面積不是越小越好，如果這些公共空間縮水，居住品質(zhì)也可能隨之降低。公攤面積大小，應該由開(kāi)發(fā)商依據相關(guān)法律法規，根據廣大居民的實(shí)際居住需求以及目標客群的定位確定。
購房者之所以對“公攤面積”積怨已久，主要不在于公攤面積的大小，而在于公攤面積不透明。盡管開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，應該按照相關(guān)要求分別標注建筑面積和實(shí)際使用面積，但購房者按照建筑面積購房，為公攤付費，由于缺乏專(zhuān)業(yè)知識和公攤面積計算的復雜性，很少有人能算清楚開(kāi)發(fā)商告知的公攤面積是否準確，只能開(kāi)發(fā)商說(shuō)是多少就是多少。個(gè)別開(kāi)發(fā)商將本不該計入公攤面積的人防工程地下室、保安室、管理用房等面積也計入公攤面積。于是，為公攤付的這部分購房款成了一筆糊涂賬。如果公攤面積不實(shí)，不僅可能多付了購房款，未來(lái)的物業(yè)費和取暖費也都將隨之多支付。應該說(shuō)，當前公攤面積的計算因為不透明而缺乏公信力，信息的不對稱(chēng)可能讓消費者權益受到損害。
不僅如此，與公攤面積相關(guān)的一些收費和收益也存在爭議。比如，一些公攤面積是不供暖的，但取暖費是按照包含公攤部分的建筑面積收??；還比如，物業(yè)公司服務(wù)的是公共面積，基本不進(jìn)行入戶(hù)服務(wù)，可物業(yè)費還是按照建筑面積收取。不少購房者認為這些都有不合理成分。此外，公攤面積的購房款和相關(guān)費用“攤”給了業(yè)主，而在很多小區，公攤面積所產(chǎn)生的收益比如廣告費等卻為開(kāi)發(fā)商或物業(yè)所有，很多并未用于廣大小區居民。
該如何打破人們對公攤面積計算的不信任，讓大家明白付費，放心購房？以套內使用面積進(jìn)行交易，亦即不再對公攤面積支付購房款和計算取暖費等，不失為一計良策。按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進(jìn)行計算，將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。
更為重要的是，以套內使用面積進(jìn)行交易，一是解決套內建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。由于我國地域差異大、住宅結構類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶(hù)使用面積不透明問(wèn)題。按套內使用面積進(jìn)行計算易于住戶(hù)自行測量，實(shí)現“所見(jiàn)即所得”。而按建筑面積計算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到。從技術(shù)角度明確按套內使用面積交易有利于消費者權益保護。
住宅建筑以套內使用面積交易能夠更加公開(kāi)透明，杜絕不規范，堵住漏洞。早在2019年2月，住房和城鄉建設部就《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)，就曾將“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”寫(xiě)入征求意見(jiàn)稿，當時(shí)引發(fā)社會(huì )關(guān)注。這表明，監管層高度關(guān)注以建筑面積計算和交易面臨的弊端，并極有可能將“以套內使用面積進(jìn)行交易”作為解決路徑。
應該看到，以建筑面積交易已經(jīng)是多年形成的習慣，轉變?yōu)橐蕴變仁褂妹娣e交易很難一蹴而就，可以分步驟、分階段逐步進(jìn)行調整。當務(wù)之急是，堵住當前公攤面積帶來(lái)的漏洞，加大監管和審核力度，對公攤面積的設計和測量標準進(jìn)行統一、規范、細化，切實(shí)保障好廣大購房者的利益。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）
