“繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。”“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。”
在市場(chǎng)對降低個(gè)人存量房貸利率滿(mǎn)懷期待的當下，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開(kāi)的2023年下半年工作會(huì )議中，以上表述尤其引發(fā)關(guān)注。
“支持鼓勵”變“指導”
近期以來(lái)，已有多個(gè)部門(mén)在不同場(chǎng)合針對優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲，央行更是在時(shí)隔半個(gè)月后再次釋放出存量房貸利率調整的信號。
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾在發(fā)布會(huì )上表示：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”
從用詞上，可以看出兩次的表述有了變化，從“支持鼓勵”變?yōu)?ldquo;指導”。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，這就意味著(zhù)政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著(zhù)一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來(lái)定調。
“所以下半年調整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。從金融風(fēng)險角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險。對購房者來(lái)說(shuō)，每個(gè)月還月供可以減少，真正實(shí)現減負。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
招聯(lián)首席研究員董希淼也表示，和上一次的表態(tài)相比，這次央行提出的要求更加明確，回應了市場(chǎng)呼聲，傳遞出更加積極的信號。預計央行將出臺指導意見(jiàn)，或者通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，引導商業(yè)銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。
至于推進(jìn)存量房貸調整的基本原則，央行強調了“依法”和“有序”。董希淼認為，“依法”即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見(jiàn)之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；“有序”即存量房貸利率調整不會(huì )“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。
銀行落地情況如何？
“現在各個(gè)銀行內部還一直在研究政策，協(xié)商期限、調整幅度、是否允許跨行‘轉按揭’等都是需要討論的問(wèn)題。對外我們只能表示會(huì )積極跟進(jìn)，但還沒(méi)有具體方案。”某國有銀行工作人員對中新財經(jīng)記者表示，近來(lái)每天都會(huì )接到客戶(hù)的電話(huà)和微信“轟炸”，但確實(shí)還沒(méi)有接到具體的通知。
他提到，雖然過(guò)去有過(guò)存量房貸利率“打折”的先例，但這畢竟是一個(gè)涉及家庭、法律、盈利、風(fēng)險等多方面的復雜問(wèn)題。尤其是面對新的客戶(hù)體量、按揭貸款定價(jià)機制變化，和細化至“因城施策”甚至“一城一策”“一區一策”的政策環(huán)境。業(yè)內普遍認為，如推行上述調整，需要監管部門(mén)進(jìn)一步落地相關(guān)細則指引。
央行7月28日發(fā)布的數據顯示，2023年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，個(gè)人住房貸款余額連續兩個(gè)季度減少是十分罕見(jiàn)的，這也意味著(zhù)房貸進(jìn)入了存量時(shí)代。
爭搶存量時(shí)代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭下，銀行之間、銀行和客戶(hù)間的“博弈”已鋪展開(kāi)。對于購房者而言，目前只能選擇以提前還貸來(lái)應對較大的利差。
“新購住房貸款利率的持續下調，但與之形成對比的是2022年以來(lái)，5年期以上LPR僅下調了45個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)存量房貸利率隨LPR下調點(diǎn)數遠小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，居民提前還款現象明顯。”中指研究院指數事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶解釋稱(chēng)。
從個(gè)別銀行的行動(dòng)來(lái)看，此前有消息稱(chēng)興業(yè)銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶(hù)給予1年期的利率優(yōu)惠券。但后被證實(shí)只是該分行在部分支行開(kāi)展的一項創(chuàng )新試點(diǎn)，只針對少數優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，并未在當地大量推廣，且早在央行發(fā)聲前即已開(kāi)始試推該項優(yōu)惠。
如何兼顧多方利益？
事實(shí)上，夾在調整存量房貸利率和提前還貸現象間的商業(yè)銀行，也面臨兩難處境：一是目前存量房貸規模較大，且是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，調整利率勢必會(huì )利潤空間壓縮；二是不下調利率，就會(huì )面臨提前還款和客戶(hù)流失的問(wèn)題。
更大的客戶(hù)體量也為實(shí)際推進(jìn)帶來(lái)了更大考驗。中泰證券復盤(pán)2008-2009年的存量利率調整情況發(fā)現，國內個(gè)人住房貸款余額由2008年末的3萬(wàn)億上漲至2023年3月末的38.9萬(wàn)億，存量規模是當年的13倍。
“預計存量房貸利率下調比例不會(huì )很大。鑒于目前的按揭貸款體量和規則與2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加復雜和個(gè)性化。”中泰證券認為。
董希淼進(jìn)一步指出，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，進(jìn)而影響銀行向實(shí)體經(jīng)濟減費讓利的持續性，人民銀行可通過(guò)結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。
申萬(wàn)宏源也表示，居民存量房貸的利率下調將開(kāi)始啟動(dòng)，而考慮銀行和居民之間的博弈，調整的時(shí)間會(huì )拉長(cháng)，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調整，商業(yè)銀行的凈息差修復仍需有賴(lài)于負債端成本的下降，降準仍是較優(yōu)選擇，本次會(huì )議央行也傳達出這一信號。(來(lái)源：中國新聞網(wǎng))
