10月10日，A股房地產(chǎn)板塊高開(kāi)，截至收盤(pán)，申萬(wàn)一級地產(chǎn)指數逆勢微漲0.05%，其中海泰發(fā)展漲停，天健集團漲幅超過(guò)9%。多位市場(chǎng)人士認為，地產(chǎn)板塊表現較好，主要因為近期房地產(chǎn)行業(yè)支持政策持續加碼。廣發(fā)證券認為，“強信用+大布局+低估值”的龍頭房企值得關(guān)注。
政策支持力度加強
新房市場(chǎng)或逐漸企穩
近期，房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度加強。據報道，9月底，工行、建行、中行等六家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，按照要求，每家大行年內對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債券。據估計，此次新增房地產(chǎn)融資支持共計達6000億元。
此外，9月底，中國人民銀行等四部門(mén)聯(lián)合出臺相關(guān)政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內重購可退個(gè)稅等（以下統稱(chēng)“930”政策）。之后，多地公積金管理中心紛紛下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率。
“動(dòng)用6000億元為房地產(chǎn)提供信貸支持，對房地產(chǎn)板塊提振力度較大，但后續仍需觀(guān)察銷(xiāo)售數據。”東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“930”政策落地后，也需要關(guān)注對居民需求的提振效果。
“政策方面對企業(yè)端、需求端均有涉及，政策力度較大、涉及范圍較廣。”談及上述支持舉措，中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，需求端從剛性和改善性住房需求方面給予實(shí)質(zhì)性支持，促進(jìn)居民購房需求釋放。
今年以來(lái)，穩樓市政策不斷出臺，據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，年內各地房地產(chǎn)調控已經(jīng)超過(guò)835次（2021年同期只有482次），同比上漲近73%，9月份單月超過(guò)135次。
克而瑞最新數據顯示，9月份百強房企實(shí)現銷(xiāo)售金額6269億元，同比下降26.5%，降幅較8月份收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)；前9個(gè)月百強房企銷(xiāo)售金額同比下降45.8%，降幅環(huán)比收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷(xiāo)售在5月份觸底后，降幅已連續4個(gè)月持續小幅回升，景氣度逐漸恢復。
“目前來(lái)看，市場(chǎng)仍處于緩慢修復階段，短期購房者觀(guān)望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若多項政策持續疊加發(fā)力，各地配套政策加快跟進(jìn)和落實(shí)，購房者置業(yè)情緒有望繼續修復，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩。”陳文靜表示。
保交樓政策落地
有望獲更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展
據鄭州發(fā)布10月6日消息，鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個(gè)項目實(shí)現全面、實(shí)質(zhì)性復工，鄭州市“保交樓、穩民生、保發(fā)展”專(zhuān)項行動(dòng)取得重要階段性成果。
我國房地產(chǎn)行業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟中處于重要地位，據中信證券測算，2020年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈總計貢獻了17.7%的GDP。保交樓對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定意義重大。
8月份以來(lái)，保交樓政策持續出臺。8月31日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項借款。9月23日，銀保監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人介紹，銀保監會(huì )配合住建部、財政部、人民銀行等部門(mén)及時(shí)出臺措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會(huì )穩定大局。
“中央和地方高度重視保交樓和保穩定大局。中央不斷豐富政策工具箱，地方不斷夯實(shí)主體責任，企業(yè)不斷發(fā)揮主動(dòng)性積極性。整體而言，局部項目出險可以得到妥善解決。”中信證券研報稱(chēng)。
據中指研究院監測，自7月份以來(lái)，超30省市出臺保交樓舉措，包括對問(wèn)題項目“一盤(pán)一策”及時(shí)協(xié)調處置、各級領(lǐng)導對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調引入區域國企和金融機構來(lái)盤(pán)活項目等。
從效果來(lái)看，中信證券研報稱(chēng)，總體來(lái)看，中央及地方陸續出臺相關(guān)政策，保交樓已經(jīng)取得一定效果。國家統計局數據顯示，2022年8月份，全國房屋竣工面積達4833萬(wàn)平方米，同比降低2.5%，相比7月份(-36.0%)大幅改善，今年前8個(gè)月房屋竣工面積37億平方米，同比降低21.1%，相比前7個(gè)月(-23.3%)降幅收窄。
陳文靜表示，四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節點(diǎn)，此前央行第三季度例會(huì )再度強調，“推動(dòng)保交樓專(zhuān)項借款加快落地使用并視需要適當加大力度”。隨著(zhù)專(zhuān)項借款進(jìn)一步落地，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實(shí)，保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
中信證券基礎設施和現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，保交樓是一個(gè)托底政策，并不足以產(chǎn)生大量全新的、增量的投資，但可以起到穩定投資的作用。保交樓是循序漸進(jìn)的，也是分階段形成投資量的，建議投資者不過(guò)分高估短期保交樓政策的作用，也不低估保交樓政策中長(cháng)期對穩定的意義。
機構看好
地產(chǎn)板塊投資機會(huì )
對于房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)普遍認為，后續政策有望繼續加碼。邵宇表示，房地產(chǎn)行業(yè)規模大，上下游涉及面較廣，對國民經(jīng)濟影響較大，目標是保持平穩健康發(fā)展。從目前來(lái)看，“金九銀十”表現一般，所以政策發(fā)力還需假以時(shí)日，對經(jīng)濟積極正面作用預計在明年一季度顯現。
張大偉表示，從目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復，期待包括存量房貸降息等更大力度政策。從政策預期看，一線(xiàn)城市需要針對換房改善行為出臺進(jìn)一步支持政策。
對于房地產(chǎn)板塊四季度投資機會(huì )，多家機構表示看好。中國銀河證券認為，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問(wèn)題都在逐步解決和修正，接下來(lái)行業(yè)將走上弱復蘇道路，看好房地產(chǎn)板塊四季度行情。
廣發(fā)證券表示，堅定看好地產(chǎn)板塊整體投資機會(huì )，建議提高“強信用+寬布局”配置比例。銷(xiāo)售改善后，強信用房企經(jīng)營(yíng)杠桿提升，投資市占率或進(jìn)一步提高，疊加利潤率改善，整體提升了龍頭房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平，地產(chǎn)股具備兩年以上的中期邏輯。（記者：吳曉璐 來(lái)源： 證券日報）
