在今年公募REITs業(yè)績(jì)普遍“遇冷”的環(huán)境下，6月下旬以來(lái)，已有多只公募REITs產(chǎn)品宣布基金經(jīng)理變更。業(yè)內人士表示，今年REITs市場(chǎng)整體表現欠佳，迫于考核壓力，離職的基金經(jīng)理可能較多。
對于REITs業(yè)績(jì)普遍回調的現象，業(yè)內人士認為，可能和機構投資者行為同質(zhì)化、底層資產(chǎn)運營(yíng)不及預期、缺乏新資金入場(chǎng)等因素有關(guān)。
密集變更基金經(jīng)理
數據顯示，截至7月5日，在已經(jīng)上市的28只公募REITs中，共計24只基金今年收益率為負。其中，建信中關(guān)村REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建（601800）高速REIT今年跌幅已在30%左右。6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來(lái)破發(fā)，當日收跌6.29%。
在此背景下，多只公募REITs宣布基金經(jīng)理變更。6月20日，嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT公告顯示，負責過(guò)多個(gè)城市物流園區基礎設施運營(yíng)管理工作的基金經(jīng)理孫磊離任，同時(shí)增聘具備基礎設施項目建設及運營(yíng)階段財務(wù)管理、投后管理等工作經(jīng)驗的于金行為新任基金經(jīng)理。
同日，國金中國鐵建（601186）高速REIT宣布，在唐耀祥、朱霞、梁賢超三位基金經(jīng)理的基礎上，增聘具備多年財務(wù)管理工作經(jīng)驗的吳婷為基金經(jīng)理。7月4日，國金中國鐵建高速REIT再度公示，基金經(jīng)理朱霞因個(gè)人原因離任。
與上述情況類(lèi)似，華夏中國交建高速REIT也于近日完成了基金經(jīng)理更替，負責過(guò)軌道交通、高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎設施與不動(dòng)產(chǎn)投資和運營(yíng)管理工作的基金經(jīng)理于春超因個(gè)人原因離任，新任基金經(jīng)理為王昱昊，歷任中冶建筑研究總院有限公司項目經(jīng)理、招商局公路網(wǎng)絡(luò )科技控股股份有限公司投資經(jīng)理。
紅土創(chuàng )新鹽田港（000088）REIT則是在原有的梁策、付瑜瑾、陳錦達三位基金經(jīng)理基礎上，增聘陳超為基金經(jīng)理。
加強隊伍建設
業(yè)內人士介紹，相較于其他類(lèi)型的公募基金產(chǎn)品，由于REITs在管理上較為復雜，基金經(jīng)理一般是從投資、運營(yíng)、財務(wù)三個(gè)維度進(jìn)行分工合作管理。
以上面提到的國金中國鐵建高速REIT為例，國金基金相關(guān)人士介紹，此次增聘的基金經(jīng)理吳婷具備高速公路運營(yíng)和財務(wù)管理經(jīng)驗，一方面，有助于優(yōu)化運營(yíng)管理框架；另一方面，有利于提升項目組在高速公路管理方面的專(zhuān)業(yè)性。
此次增聘后，三位基金經(jīng)理將各司其職：唐耀祥、吳婷在重慶現場(chǎng)與外部管理機構合署辦公，負責外部管理機構與基礎資產(chǎn)的溝通協(xié)調；梁賢超在北京總部辦公，負責協(xié)調基金管理人與項目公司、外部管理機構就基礎資產(chǎn)管理工作以及與監管機構、投資人等機構的溝通交流。
不過(guò)，上海證券基金評價(jià)研究中心高級分析師孫桂平認為，隨著(zhù)REITs上市數量不斷增加，REITs基金經(jīng)理人數也在逐步增多，基于考核壓力或者主動(dòng)尋求更好發(fā)展機會(huì )等因素，可能會(huì )使REITs基金經(jīng)理被動(dòng)或主動(dòng)離職的數量增加。尤其在今年REITs市場(chǎng)整體表現欠佳的情況下，迫于考核壓力離職的基金經(jīng)理可能較多。
但從另一方面來(lái)看，孫桂平表示，REITs基金經(jīng)理密集變更，也意味著(zhù)基金公司在主動(dòng)加強REITs基金經(jīng)理的隊伍建設，以提高REITs的運營(yíng)效率和長(cháng)期收益水平。
釋放積極信號
今年以來(lái)，公募REITs業(yè)績(jì)整體“遇冷”，公募人士分析，主要基于三個(gè)方面的原因：一是機構投資者行為同質(zhì)化，部分機構投資者觸發(fā)止損線(xiàn)；二是部分REITs底層資產(chǎn)的運營(yíng)情況不及預期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)負面消息被過(guò)度解讀，悲觀(guān)情緒不斷釋放；三是市場(chǎng)缺乏新資金入場(chǎng)。
清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心相關(guān)人士研究發(fā)現，部分REITs一季報披露的經(jīng)營(yíng)性業(yè)績(jì)不及預期可能是價(jià)格下探的導火索，深層原因則可以歸結為：一方面，市場(chǎng)缺乏信心，促使價(jià)格進(jìn)一步下跌；另一方面，估值無(wú)法達成一致，市場(chǎng)對產(chǎn)權類(lèi)項目的估值存在較大分歧。此外，REITs產(chǎn)品在設計與定位等方面也有待完善。
對于公募REITs的后續發(fā)展，招商基金基礎設施投資管理部專(zhuān)業(yè)副總監萬(wàn)億持相對樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。
在萬(wàn)億看來(lái)，6月份基本面較好的REITs表現相對抗跌，即使個(gè)別投資者在短期內集中拋售，放大了成交量，市場(chǎng)也有足夠的資金承接，說(shuō)明投資者已經(jīng)開(kāi)始重新關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目。并且，基金管理人和原始權益人密集啟動(dòng)基金份額增持預案，對外釋放了積極信號，這對投資者判斷短期市場(chǎng)走勢很有意義。
“REITs估值水平已進(jìn)入歷史低位區間，且在近期‘降息’的背景下，產(chǎn)權類(lèi)REITs今年預期的4%現金分派率對于機構投資者將頗具吸引力。”萬(wàn)億發(fā)現，近期券商組織的調研活動(dòng)日漸頻繁，基金管理人公告數量亦明顯增多，期待后續優(yōu)化市場(chǎng)建設的相關(guān)政策出臺。（來(lái)源： 中國證券報）
