5月7日，中國人民銀行宣布，降準0.5個(gè)百分點(diǎn)，預計將向市場(chǎng)提供長(cháng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。而LPR與房貸息息相關(guān)。在當前降準降息的背景下，提前還房貸劃算嗎？
利率明顯下降
“降準”即降低存款準備金率，是一種政策力度較大的措施。具體而言，降準一方面能向市場(chǎng)注入更多長(cháng)期資金，保障市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，更好滿(mǎn)足企業(yè)和居民的融資需求；另一方面有助于銀行降低資金成本，保持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的持續性，推動(dòng)企業(yè)和居民融資成本降低。
“降息”一般是指降低存款利率和貸款利率。2025年中國人民銀行降低政策工具利率，引導銀行降低存款利率，促進(jìn)LPR繼續下降，進(jìn)而降低貸款實(shí)際利率，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩中有降，減輕企業(yè)和居民利息支出負擔。
業(yè)內專(zhuān)家表示，本次降準降息有助于優(yōu)化資金結構，增加金融機構長(cháng)期穩定資金來(lái)源，增強其資金配置能力，以加大對實(shí)體經(jīng)濟的支持力度。同時(shí)，對購房人帶來(lái)利好。無(wú)論是新增還是存量的購房貸款，都有望享受到更低的房貸成本。
中國人民銀行還宣布，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。
據了解，2024年5月17日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于下調個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據規定，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，將自2025年1月1日起執行新的利率。即1月1日住房公積金貸款利率調整為：首套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）貸款利率不低于2.775%，5年以上貸款利率不低于3.325%。
專(zhuān)家表示，持續降低公積金貸款利率，可以更好發(fā)揮公積金貸款在惠民和支持消費方面的功能，也減少了此前公積金貸款和商貸利差較大的問(wèn)題。
此前中國人民銀行發(fā)布的數據顯示，今年3月份企業(yè)新發(fā)放貸款（本外幣）加權平均利率約為3.30%，比上年同期低約45個(gè)基點(diǎn)；個(gè)人住房新發(fā)放貸款（本外幣）加權平均利率約為3.1%，比上年同期低約60個(gè)基點(diǎn)。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，從利率本身看，目前無(wú)論是新發(fā)放的企業(yè)貸款還是住房貸款，利率均較上年明顯下降，也處于歷史低位。
更多用于投資
在利率持續下調背景下，去年，市場(chǎng)出現一波大范圍提前還貸現象，引發(fā)銀行業(yè)和投資者關(guān)注。業(yè)內人士表示，去年大范圍提前還貸主要受利率差驅動(dòng)。2024年存量房貸利率下調至LPR-30個(gè)基點(diǎn)（約3.3%），而2022年前發(fā)放的房貸利率普遍在5%以上，利差達1.7個(gè)百分點(diǎn)至2.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，2024年銀行理財收益率大多低于3%，股市波動(dòng)頻繁，居民缺乏高收益投資渠道，使得提前還貸成為一種“強制儲蓄”手段。加上2024年10月存量房貸利率批量調整政策落地，早期執行固定利率的借款人雖未能享受優(yōu)惠，但也加快了借款人集中還款節奏。
近期，部分地區的銀行針對購房人提前還款在還款額度、次數和方式等方面作出了一定調整。不少借款人反映，銀行預約還款時(shí)間相較于以前有所延長(cháng)，還款額度也受限，是否意味著(zhù)房貸還款政策有收緊跡象？
北京市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)許澤瑋表示，從銀行經(jīng)營(yíng)壓力與利率環(huán)境變化角度來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)是銀行的核心利潤來(lái)源之一，提前還貸會(huì )導致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失，進(jìn)一步加劇銀行“存貸雙降”困境。同時(shí)，提前還貸導致銀行短期內需重新配置資金，但當前市場(chǎng)利率下行環(huán)境下，再投資收益率偏低，加劇了銀行資金閑置風(fēng)險。
銀行作為市場(chǎng)化主體，能夠依據自身流動(dòng)性狀況以及信貸投放節奏動(dòng)態(tài)調整相關(guān)政策。由于提前還貸導致房貸規模持續縮水，限制還款政策便成了銀行穩定資產(chǎn)規模的一種“被動(dòng)選擇”。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任李廣子表示，目前銀行收緊提前還房貸業(yè)務(wù)僅限于部分區域，并非全國性統一行動(dòng)，這是銀行為應對內外部環(huán)境變化而采取的自主行為，會(huì )受到所在區域提前還房貸總體情況、銀行流動(dòng)性狀況、資金頭寸以及內部業(yè)務(wù)考核要求等因素影響。
隨著(zhù)LPR走低，今年是否會(huì )再現大范圍提前還貸的現象？李廣子表示，大范圍提前還貸與市場(chǎng)利率走勢直接相關(guān)，我國個(gè)人住房貸款余額在2023年出現負增長(cháng)，同比下降1.6%，是自1998年以來(lái)的首次負增長(cháng)；2024年延續了這一趨勢，個(gè)人住房貸款余額同比降幅收窄至1.3%。如果居民存款、理財、股票投資等替代投資渠道收益率持續下行，不排除會(huì )進(jìn)一步出現這種情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，雖然近期從個(gè)別銀行來(lái)看，提前還款現象相對較少，但這種情況確實(shí)存在，只是尚未形成大規模態(tài)勢。這與去年降低存量房貸利率有關(guān)，也得益于我國整體經(jīng)濟形勢的好轉以及房?jì)r(jià)保持穩定。
許澤瑋表示，雖然短期LPR調整空間有限，但從中長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境變化，LPR仍存在下行預期，將繼續壓縮存量與新增房貸利差。另外，今年《政府工作報告》提出要穩定樓市和股市，這可能會(huì )吸引資金更多地流向投資領(lǐng)域，而非用于還貸。
做好資產(chǎn)配置
房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)眾多上下游行業(yè)，也是普通居民家庭財產(chǎn)的核心組成部分。
天眼查數據研究院研究員彭立峰表示，2025年，房貸利率將呈現“穩中有降”態(tài)勢，但降幅受政策協(xié)調、市場(chǎng)供需多重約束。已經(jīng)購房貸款的居民，要密切關(guān)注政策動(dòng)向和LPR調整節點(diǎn)，結合自身財務(wù)狀況，靈活調整負債策略，在合規前提下優(yōu)化資金成本。剛需購房者可把握低利率窗口，改善型需求購房者則需結合區域政策和房?jì)r(jià)走勢綜合決策。
另外，在當前動(dòng)態(tài)調整的利率環(huán)境中，居民需要建立科學(xué)的財務(wù)決策框架，合理配置家庭資產(chǎn)的關(guān)鍵在于平衡提前還款與銀行理財收益等投資收益之間的關(guān)系。許澤瑋表示，借款人在權衡提前還款與投資收益時(shí)，核心是對比投資年化收益率與房貸利率。若投資年化收益率顯著(zhù)高于房貸利率，那么選擇投資更為劃算，但要確保收益的穩定性；反之，則提前還款更為適宜。
業(yè)內專(zhuān)家表示，家庭財務(wù)規劃需要全面考量風(fēng)險承受能力、資金流動(dòng)性需求、稅務(wù)優(yōu)化空間以及貸款還款階段等因素。比如，保守型借款人可優(yōu)先選擇還款以減輕心理壓力，而進(jìn)取型借款人則可以在保留貸款的同時(shí)加大投資力度?？傊?，借款人應結合利率政策、市場(chǎng)機會(huì )以及家庭財務(wù)目標，構建個(gè)性化的財務(wù)模型，靈活且動(dòng)態(tài)地平衡還款與投資之間的關(guān)系。
“從理財投資渠道來(lái)看，2025年投資者可重點(diǎn)關(guān)注結構性存款、純債基金等穩健理財方式，同時(shí)留意權益類(lèi)投資的潛在收益，并且利用公積金轉貸、帶押過(guò)戶(hù)等政策優(yōu)化貸款結構。對于高凈值人群可進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置；工薪階層若缺乏投資渠道且房貸利率較高，提前還款可能更為合適，但在操作過(guò)程中需要警惕‘轉貸’陷阱，仔細審查合同條款以避免違約，同時(shí)要動(dòng)態(tài)監測市場(chǎng)指標，適時(shí)調整決策。”許澤瑋說(shuō)。（經(jīng)濟日報記者 王寶會(huì )）
