當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在緩慢恢復，需求不穩已成主要制約因素。作為降成本、穩需求的途徑之一，房貸利率近期再次下降。多位業(yè)內人士認為，接下來(lái)要重點(diǎn)關(guān)注居民的收入預期、房?jì)r(jià)預期、市場(chǎng)風(fēng)險等因素，多措并舉穩定市場(chǎng)需求。
市場(chǎng)活力有待激發(fā)
6月20日，1年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。受此影響，根據目前商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的政策下限，首套房利率下限為“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，即從4.1%降至4%，二套房利率下限為“5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)”，即從4.9%降至4.8%。
盡管房貸利率的政策下限下降了，但具體到不同城市，房貸利率走勢將有所差別，實(shí)際執行的房貸利率可能更低。中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾曾表示，在“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”的作用下，截至今年3月末，已有83個(gè)城市下調了首套房貸利率下限，約低于全國下限10個(gè)到40個(gè)基點(diǎn)，低至3.7%到4%；此外，12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。
從整體看，今年以來(lái)，在多項政策措施推動(dòng)下，房貸利率持續下行。3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院最新數據顯示，6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個(gè)基點(diǎn)、17個(gè)基點(diǎn)。
此次房貸利率為何再降？從5月份統計數據看，當前我國經(jīng)濟運行整體回升向好，但經(jīng)濟恢復基礎尚不穩固。日前召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出，要進(jìn)一步穩定社會(huì )預期，提振發(fā)展信心，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)經(jīng)濟運行持續回升向好。“LPR下降有助于進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，提振經(jīng)營(yíng)主體的信心與預期，促進(jìn)信貸有效需求回升，幫助企業(yè)加快恢復和穩健運行，進(jìn)而帶動(dòng)投資修復性增長(cháng)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說(shuō)。
穩定預期是關(guān)鍵
當前，需求不穩已成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復的主要因素之一。“今年二三月份，隨著(zhù)經(jīng)濟恢復常態(tài)化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一定反彈，但隨著(zhù)經(jīng)濟運行逐步恢復到正常軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復運行態(tài)勢。”國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉說(shuō)。
反映到具體數據上，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均有所下滑，房?jì)r(jià)也在一定程度有所下降。前5個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，較前4個(gè)月0.4%的降幅有所擴大；商品房銷(xiāo)售額49787億元，增長(cháng)8.4%，較前4個(gè)月8.8%的漲幅有所收窄。5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比下降。“新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶說(shuō)。
需求不穩主要受三方面因素影響，即收入預期、房?jì)r(jià)預期、市場(chǎng)風(fēng)險。“收入預期不穩導致居民的支出意愿不足，房?jì)r(jià)波動(dòng)也在一定程度上改變了‘只漲不跌’的預期，部分購房者因此持觀(guān)望態(tài)度，二者共同造成居民部門(mén)的購房支出意愿下降。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛表示，此外，由于此前部分房屋無(wú)法按時(shí)交付、爛尾，部分居民對一手房風(fēng)險的擔憂(yōu)有所上升，也影響了購房意愿。
“需求不足，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售就難以修復，資金回籠難，房企的高負債、甚至債務(wù)風(fēng)險也就難以化解，將進(jìn)一步導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑。”曾剛說(shuō)。
綜合施策提振信心
市場(chǎng)普遍認為，本次房貸利率下降，將有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。“LPR調降有助于降低購房成本，增強購房意愿。”溫彬說(shuō)，在內需構成中，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為重要，通過(guò)LPR下降帶動(dòng)房貸利率調降，將成為扭轉市場(chǎng)預期、促進(jìn)樓市企穩的重要一環(huán)。
值得注意的是，此次房貸利率下降不僅涉及新發(fā)放貸款、首套房貸款，還覆蓋了存量貸款、二套房貸款，涉及面更廣、影響更大。“LPR下降有助于降低存量房貸利率，延緩居民降杠桿節奏，節約房貸利息，穩定消費預期。”溫彬說(shuō)。
具體來(lái)看，對于已購房群體來(lái)說(shuō)，假設其購買(mǎi)的是首套房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款，那么購房者的月供將減少約57元；若為二套房，月供將減少約60元。對于準備入市的新購房者來(lái)說(shuō)，由于目前部分城市已下調、取消首套房利率下限，其房貸利率可能在3.7%至4%的基礎上進(jìn)一步下行。
“但也要看到，除了貸款價(jià)格，影響居民購房意愿的因素還有收入預期、房?jì)r(jià)預期、保交樓等，因此，要綜合施策，多措并舉穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。”曾剛說(shuō)，一是維持優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性，滿(mǎn)足其合理融資需求，避免風(fēng)險傳導；二是因地制宜，進(jìn)一步優(yōu)化、執行好差別化住房信貸政策，釋放合理住房需求；三是探索適度加大金融政策層面的支持力度。“還要持續做好穩就業(yè)工作，落實(shí)落細就業(yè)優(yōu)先政策，改善居民的收入預期，提升各類(lèi)主體信心。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說(shuō)。
“下階段，隨著(zhù)經(jīng)濟恢復向好，政策顯效，市場(chǎng)預期好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。”付凌暉說(shuō)。（經(jīng)濟日報記者 郭子源）
