臺海網(wǎng)8月9日訊 （海峽導報記者 陳捷 吳舒遠 通訊員 集法/文 楊希/漫畫(huà)）買(mǎi)房屋未過(guò)戶(hù)，代原房主還債后能否主張賠償？近日，集美法院審理了這樣一起案件。

　　購房人阿芳向原房主小劉購買(mǎi)了集美區的一處房屋，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋總價(jià)838000元。由于案涉房屋當時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權證書(shū)，雙方遂約定在小劉辦理一手產(chǎn)權證后再辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，阿芳依約支付了全部購房款項，小劉也將案涉房屋交由阿芳占有、使用，但并未辦理過(guò)戶(hù)手續。然而，就在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之前，這套房子竟被法院查封了。

　　原來(lái)，因小劉幫朋友小張提供擔保，小張又拖欠銀行的債務(wù)未還，小劉被法院判決判令與其他擔保人對小張的債務(wù)承擔連帶保證責任。由于小張未履行生效判決，銀行申請強制執行并查封了小劉名下的案涉房屋。

　　阿芳知曉房產(chǎn)被查封后立即提出異議，隨后她與銀行達成協(xié)議，由阿芳代小劉等人向銀行償還借款116942.29元、利息（含利息、罰息等）228423.17元，并代付執行款、訴訟費等共計359165.46元。后小劉配合阿芳辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續。

　　阿芳代小劉償還款項后，向集美法院提起訴訟，要求欠款人小張及包括小劉在內的連帶保證責任人向其償還其代為支付的款項及利息損失。

　　法院審理后認為，根據《中華人民共和國民法典》相關(guān)規定，本案中，阿芳與小劉簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后依約支付全部購房款，并實(shí)際占有使用該房屋，因小張等人未履行生效判決，導致案涉房屋被依法查封，阿芳代小劉等人向銀行履行債務(wù)的行為系基于維護自身的合法權益，即取得該房屋的所有權，因此阿芳對履行該債務(wù)具有合法權益。阿芳代為履行后，銀行對小張等人的債權轉讓給阿芳，故支持了阿芳的全部訴訟請求。

　　近日，集美法院作出一審判決，要求欠款人小張及包括小劉在內的連帶保證責任人向阿芳償還其所代為支付的款項及利息損失。

法官說(shuō)法

代還債后，依法取得債權

　　法官說(shuō)，根據《中華人民共和國民法典》第五百二十四條：債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務(wù)性質(zhì)、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務(wù)人履行的除外。債權人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權轉讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。阿芳因自己的合法權益代為履行后，依法取得對債務(wù)人的債權。

律師提醒

如何避免買(mǎi)到問(wèn)題房？

　　購買(mǎi)二手房時(shí)，要如何避免買(mǎi)到問(wèn)題房產(chǎn)？對此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說(shuō)，購買(mǎi)二手房，有三個(gè)注意事項。一是要先到房管部門(mén)查明所涉房產(chǎn)的權屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開(kāi)平臺，查詢(xún)房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應謹慎支付購房款，盡量采取分期付款的方式。

　　同時(shí)，購房者可以和出賣(mài)人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過(guò)戶(hù)后再交付賣(mài)房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢(qián)要回來(lái)。

　　另外，購房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣(mài)人對房屋的狀況進(jìn)行書(shū)面保證，并設立相應的違約條款，保障購房者的權利。

相關(guān)案例

買(mǎi)到查封房，損失百萬(wàn)誰(shuí)賠？

　　購房者被騙買(mǎi)了查封房，損失百萬(wàn)元誰(shuí)賠？此前，集美法院也審理過(guò)這樣一起購房糾紛。最終，房產(chǎn)中介公司因存在重大過(guò)失，被判承擔70%責任，賠償63.5萬(wàn)元，還要退還傭金5.8萬(wàn)元。

　　據悉，引發(fā)官司的這套房子位于集美區。之前經(jīng)廈門(mén)一家房產(chǎn)中介公司的居間介紹，購房人駱先生夫婦與業(yè)主張某夫婦簽訂了《房產(chǎn)預約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》。

　　當時(shí)，雙方約定，張某夫婦將其已購買(mǎi)的集美區的房產(chǎn)預先轉讓給駱先生夫婦，待房屋符合交易條件時(shí)，再辦理交易過(guò)戶(hù)手續。房屋總價(jià)為229萬(wàn)元，駱先生夫婦按約定支付了購房款90.7萬(wàn)余元及中介費、代辦費5.8萬(wàn)元。

　　然而，駱先生夫婦付款后才發(fā)現該房產(chǎn)已被法院查封，無(wú)法過(guò)戶(hù)。為此，駱先生夫婦將張某夫婦訴至集美法院。經(jīng)調解，雙方一致同意《房產(chǎn)預約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》解除；張某夫婦于2016年10月底前返還購房款90.7萬(wàn)余元，違約金、律師費損失35萬(wàn)元及代付物業(yè)費等，共計約125.9萬(wàn)元。

　　之后，駱先生夫婦又將房產(chǎn)中介公司起訴至集美法院，要求房產(chǎn)中介公司返還居間服務(wù)傭金5.8萬(wàn)元，及就售房人應返還的購房款90.7萬(wàn)余元承擔補充責任。

　　法院審理后認為，本案訟爭房產(chǎn)之前已被法院查封，中介未予以查明，存在重大過(guò)失，因此應當在其過(guò)錯比例范圍內承擔補充賠償責任。而購房人駱先生夫婦作為買(mǎi)方未盡到審慎注意義務(wù)，也應自行承擔相應責任。

　　綜合本案案情及雙方當事人的過(guò)錯程度，法院酌定駱先生夫婦應自行承擔30%、房產(chǎn)中介公司承擔70%的補充賠償責任為宜。

　　最終，一審判決要求中介公司應在張某夫婦未能支付購房款的情況下以63.5萬(wàn)余元為限額，承擔補充賠償責任。